第二百一十六条

第二百一十六条

不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

不动产登记簿由登记机构管理。

【条文主旨】

本条是关于不动产登记簿效力以及管理机构的规定。

【条文理解】

本法物权编确立了物权公示原则和不动产物权登记生效的原则之后，不动产登记簿就自然应当成为判断不动产物权归属和内容的根据，也是保障物权变动安全的必要手段。在现代不动产法律体系中，不动产登记簿具有十分重要的作用，主要体现在：

第一，不动产登记簿是有效的表明权利人就不动产所享有的权利的初始的具有公文性质的证明文件，能够清晰地展现不动产上的权利变动状况，因此具有权威性。当不动产权利人的权利受到侵害时，即可以不动产登记簿作为要求法律救济的依据；当某项不动产上发生权属争议时，不动产登记簿可以用来确定不动产物权的归属。本条第1款明文规定不动产登记的推定力，一般称为权利正确性推定原则，不动产登记簿所记载的权利的正确性推定效力对客观、公正的不动产交易秩序的建立有着极为重要的意义。

不动产登记簿记载的权利和事实上的权利应当是一致的，法律也要求登记机构正确履行职责，如实记载登记事项。因此，规定不动产登记簿是物权归属和内容的根据，赋予登记簿推定正确的效力，才能让社会普遍认同不动产登记簿的记载系不动产物权变动的客观反映，正因为登记簿有此效力，第三人依据登记簿取得的权利才受到法律的保护，交易的安全才有了保障。由此可见，法律规定物权的归属和内容以不动产登记簿为根据，目的就是从国家公信力的角度对物权相对人的利益进行保护，从而建立一个能以客观标准衡量的公正的经济秩序，这也是物权公示原则的价值和要求。法律在为建立公正安全的交易秩序而保护相对人利益的同时，也为可能的事实权利人提供了异议登记、更正登记等救济手段。从比较法研究的角度而言，本条的这一规定，是建立不动产登记制度的各国普遍承认的原则。如《德国民法典》规定，在土地登记簿中为了某人登记一项权利的，应推定此人享有该项权利。在土地登记簿中注销一项权利的，应推定该项权利不复存在。为有利于根据法律行为取得一项权利或者取得该项权利上的权利的人，土地登记簿中所记载的内容应视为是正确的，对其正确性提出的异议已进行登记的或者取得人明知其为不正确的除外。《瑞士民法典》规定，出于善意而信赖不动产登记簿的登记，因而取得所有权或其他权利的人，均受保护。

第二，本条是对不动产登记簿公信力效力的基本描述，即不动产登记簿是判断物权归属和内容的根据。所谓公信力，是指依据公示方法所表现的物权即便不存在或内容有异，但对于信赖这项公示方法所表现的物权而为物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实物权存在相同的法律效果，并加以保护。登记之所以具有公信力是因为登记簿是对权利归属的真实记录，是国家公权对物权设立、变更、转让和消灭的确认。这种制度设计的目的是保障交易安全，如果登记没有公信力，就会增加当事人判断出让人是否真实所有权人的难度，并增加大量的社会成本，对自己受让的权利是否安全表示担心。在登记发生错误时，法律也会基于交易安全的考虑，保护善意信赖登记簿的人。因此，可以说赋予登记以公信力是保证交易安全而采取的一项制度。

第三，不动产登记簿便于国家对有关不动产的监督与管理，无论是新建商品房还是存量房，本条规定更有利于人民法院在发生损害赔偿纠纷时确定责任的归属。按照物权公示原则，不动产登记簿具有四个基本特征：一是唯一性。即一个登记区域内的不动产登记簿只能有一个，这样，一个区域内的不动产物权变动的各种情况才能准确地得到反映，物权交易的秩序才能良好地建立。二是权威性。即不动产登记簿是国家建立的档案簿册，其公信力以国家的行为担保，并依此为不动产物权变动的可信性作出保障。三是永久性。即不动产登记簿将由登记机关长期保存，以保证当事人和利害关系人的利益不因时间的消逝而受到损害。四是公开性。即不动产登记簿不是秘密档案，登记机关不但应当许可权利人和利害关系人查询，而且还要为他们的查询提供方便。由不动产登记簿的这四个特征所决定，不动产登记簿只能由登记机构管理。

关于未来我国统一不动产登记机构后，不动产登记簿如何制作的问题，存在物的编成主义和人的编成主义两种不同的模式。物的编成主义是指按照不动产的性质分别设置不同的登记簿，德国、日本民法采取这种模式。例如，《日本不动产登记法》第14条规定：“登记簿分为土地登记簿及建筑物登记簿两种。”而人的编成主义是指按照不动产权利的不同而分别设置登记簿，法国采取此种模式。在我国现行规定中，不动产登记簿是按照不动产的性质分别设置的，理论界多数人认为应当采取物的编成主义。

第四，本条规定为《民事诉讼法》有关证据规则提供实体法依据。本条第1款规定的目的，是要赋予“不动产登记簿”以“证据资格”，按照证据法原理，证据分为“人证”和“物证”。所谓“物证”，指以“有形物”作为“证据”，包括“文书”和“检证物”。《民事诉讼法》第63条将具有证据资格的“文书”称为“书证”，将“检证物”称为“物证”。“书证”再分为“公文书”和“私文书”。不动产登记簿，属于公文书证，系记载公共管理机关观念表示或者认识的报告性文书。公文书具有形式证明力和实质证明力，如果当事人对公文书有争执，应当举证予以推翻，而一般的私文书需要法官依证据规则自由心证进行综合判断应否采信。“有关形式上的证据力的认定。或多或少都存有推定。亦即，如根据文书的方式即内容认定为公文时，则推定为真实成立。”根据《民事诉讼法司法解释》第114条规定，国家机关或者其他依法具有社会管理职能的组织，在其职权范围内制作的文书所记载的事项推定为真实，但有相反证据足以推翻的除外。这是程序法为保障实体法实施而在证据规则中的规定。本条规定“不动产登记簿”具有公文书的证据资格，因此，在涉及产权争议的案件审理中，当事人可以“不动产登记簿”和“不动产权属证书”作为诉讼证据。

【审判实践中应注意的问题】

一、可能适用本条的诉讼程序类型

实践中，关于物权归属和内容的争议，除在不动产确权、给付之诉中普遍适用本条，在其他几类案外人特殊救济程序之中，同样不排除适用：第一，第三人撤销之诉。《民事诉讼法》第56条第3款规定了第三人撤销之诉，《民事诉讼法司法解释》第300条对此作了细化规定，明确分为三种情形。该规定明确了在第三人撤销之诉中，在当事人提出的撤销生效裁判内容的请求之外，人民法院对当事人提出的确认其民事权益之请求也可以一并进行审理和裁判。第二，执行异议之诉。如《民事诉讼法》第227条规定了执行异议之诉。《民事诉讼法司法解释》第312条在解释执行异议之诉时，明确在其第2款规定：案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。第三，案外人申请再审。如《民事诉讼法》第227条规定：案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理。也即案外人认为原判决、裁定错误的，可以申请再审。进入再审程序后，根据《民事诉讼法司法解释》第424条第1款以及第422条第2款规定，人民法院因案外人申请而裁定再审，按照第一审程序再审的，应当追加其为当事人，作出新的判决、裁定。既然是按第一审程序再审，自然应允许案外人在第一审程序中提出确权的诉讼请求。

二、区分不动产登记簿和不动产权属证书的效力

在审判中，适用本条要注意与《民法典》第217条结合适用。本条规定不动产登记簿是物权归属和内容的根据，赋予了不动产登记簿具有证据资格，《民法典》第217条规定不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，实际上也赋予了不动产权属证书具有证据资格。因此，在涉及产权争议的案件审理中，当事人以不动产登记簿和不动产权属证书作为诉讼证据。人民法院应按照《民法典》第217条关于不动产登记簿的证据力优于不动产权属证书的证据力的原则，确定争讼产权的归属。

三、不动产登记簿登记错误的主要情形

司法实践中，不动产登记簿记载事项不实的情形并不少见，主要有以下情形：第一，个别人利用虚假资料申请不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记等，导致登记机关在不动产登记簿上所记载事项不实。第二，登记机关工作人员审核登记申请资料时，由于故意或过失导致不动产登记簿上记载事项不实。第三，非因法律行为导致不动产物权设立、变更、转让或消灭后，未及时更新不动产登记簿上相关记载事项。例如，《民法典》第229条至第231条规定的法律文书、人民政府的征收决定、继承、合法建造、拆除房屋等情形。第四，作为不动产登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等法律行为无效、被撤销，不动产登记簿未及时恢复原登记情况导致的登记不实等。注意准确适用《物权法司法解释（一）》第2条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”及有关规定。

四、 不动产登记簿推定力范围需要正确把握

此外，审判实践中还需要注意的是，不动产登记簿的推定力只及于权利，不及于事实。根据《不动产登记暂行条例》第8条第3款之规定，不动产登记簿记载的事项主要有两类：不动产的自然状况和不动产的权属情况。根据《物权法司法解释（一）》第2条中“不动产登记簿的记载与真实权利状态不符”的文义解释可知，不动产登记簿的推定力是一种权利推定而非事实推定。之所以如此，是因为不动产登记簿推定力的标的是某种权利的存在或不存在，而非推定登记的原因行为（买卖、赠与等）存在与否。也即，不动产登记簿的推定力并不包括对所记载不动产自然状况事项的推定。这是因为，不动产登记簿的推定力仅仅是为了更有效率地实现不动产登记簿使法律上交易明确化、清晰化的制度功能而产生的权利推定，其仅与权利相关，确切地说是与那些具有登记能力的物权相关。故此，不动产登记簿上对不动产自然状况的记载，如不动产的标记、面积、位置、坐落、界址等均属于事实问题，不为不动产登记簿的推定力所及。具体到司法实践中，不动产登记簿的权利人不能在诉讼中就不动产自然状况援引不动产登记簿的推定力来抗辩。