第二百零九条

第二百零九条

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

【条文主旨】

本条是关于不动产物权登记效力的规定。

【条文理解】

本条的规定，是对一般规定中不动产物权登记公示原则的具体体现。

一、不动产的范围及房地一致原则

不动产，是指依照其物理性质不能移动或者移动将严重损害其经济价值的有体物，包括土地以及房屋、林木等土地定着物，对整个社会都具有重大的政治意义与经济意义。土地是指包括土地、森林、水、矿藏以及阳光、空气的一切自然资源。地上定着物，是指房屋、桥梁、铁路等固定且附着于土地之物，达到经济上之目的。不动产的物权，在各国都是传统物权法最重要的内容。不动产物权的重要意义和作用，又与不动产登记制度有着紧密的联系。本条规定，除法律另有规定外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。这表明，原则上不动产物权登记是不动产物权的法定公示手段，是不动产物权设立、变更、转让和消灭的生效要件，也是不动产物权依法获得承认和保护的依据。“居者有其屋，耕者有其田”，与社会经济生活息息相关的不动产就是房屋和土地。

房屋附着于土地，物理上不可分离，而作为物权客体是否可分，比较法上有两种立法例：一是吸收主义。在此种模式下，房屋被认为是土地的重要组成部分，或者被认为是地上权的组成部分。罗马法采取房随地走的添附制度，认为土地应当吸收建筑物。在罗马法中，地上建筑物是依附于土地的，因为建筑则是使建筑物添附于地皮。罗马法认为，根据自然法，地面上的物品添附于地皮。德国法继受罗马法思想，《德国民法典》第94条明确规定：“土地的主要组成部分，为定着于土地的物，特别是建筑物，及与土地尚未分离的出产物。”二是分离主义。在此种模式下，房屋不是土地的组成部分，也不是地上权的组成部分，而是独立的权利客体。例如，法国法中，通常将不动产中的土地与建筑物区别开来，各自作为不同的不动产区别对待。日本民法亦采分离主义。《日本民法典》第86条规定：“土地以及固定在土地上的物叫做不动产。”但根据《日本不动产登记法》第14条，土地和建筑物是分别登记的。我国采分离主义下的“房地一致”制度，对土地管理和城市房地产管理分别立法，在物权法中，土地使用权属用益物权，与房屋所有权分属不同物权，对此，《担保法》第42条、《物权法》第180条、《民法典》第395条将“建筑物和其他土地附着物”和“建设用地使用权”作为两项可抵押的财产分别予以规定。根据一物一权原则，建筑物和土地使用权可分别设定抵押权，说明两者系不同的物权客体。又如，《民法典》第417条规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但是，新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”即建设用地使用权抵押在先，新增建筑物所有权的客体与担保物权的客体并不重合。基于房屋和土地在经济利用、使用价值的不可分性，法律必须确保建筑物受让人取得合法、完整的基地利用权，“房”“地”之上的处分权和处分性物权不可择一行使，这就是我国法的房地一致原则，如不能单独转让房屋而房屋范围内的土地使用权不发生转让，又如建设用地抵押权和附着于建筑物之上的建工价款优先权的实现亦不可分别进行。《民法典》第397条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”所谓“视为一并抵押”是法律拟制的“一并”，其意在权利人将房或地单独处分时，法律推定其对未约定处分的财产作出共同处分的意思表示，发生一并处分的法律后果，并不意味着“房”“地”在物权客体上合二为一。

二、不动产物权登记的效力

关于不动产物权登记对不动产物权变动的效力，大陆法系主要有两种立法体例：一种是登记生效主义；另一种是登记对抗主义。立法机关编立《物权法》之时，综合当时不动产物权法律法规状况、征求各界意见的情况，决定采用不动产物权登记生效为原则的立法体例。经过十余年的贯彻实施，证明该立法体例是符合实践要求的，也进一步被社会公众所熟知并认同，因此，《民法典》物权编予以继承。在公示生效主义下，物权具有对抗力不言而喻，物权的公示有推定（登记真实）力、决定力（又称为物权变动的形成力）和公信力（德国法称之为善意取得的效力），具体而言：

（一）物权变动的效力

所谓登记生效主义，即登记决定不动产物权的设立、变更、转让和消灭是否生效，亦即不动产物权的各项变动都必须登记，不登记则不生效。这种体例为德国、瑞士、我国台湾地区等所采纳。如《德国民法典》规定，为转让一项土地的所有权，为在土地上设立一项物权以及转让该项物权或者在该物权上设立其他权利，如法律没有另行规定时，必须有权利人和因该权利变更而涉及的其他人的合意，以及权利变更在不动产登记簿上的登记。我国台湾地区“民法”规定，不动产物权，依法律行为而取得、设定、丧失及变更者，非经登记，不生效力。《瑞士民法典》规定，取得土地所有权，须在不动产登记簿登记。我国《民法典》物权编采用此体例。

关于不动产登记与物权变动原因行为的关系问题。在德国，这种登记决定不动产物权变动的效力被推上了极致，以物权行为的独立和无因性为其制度基础，物权变动可以与原因行为（主要指契约行为）相分离独立，以登记为独立的物权行为，其成立不受原因行为的影响。而在瑞士则采用“债权形式主义”的模式，不承认物权行为理论，登记作为不动产物权变动的必要法定手续而不是单独的当事人的物权变动的合意。如果不动产物权变动的原因行为（主要指契约行为）无效或者被撤销的，经登记的不动产物权也会相应无效或者被撤销。通说认为我国采用的是债权形式主义的登记生效模式。《民法典》第241条规定：“所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。”第388条规定：“设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。……”第595条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”上述立法规定表明，在我国，不动产物权变动同时需要法律行为和依法登记，双重法律事实决定不动产物权变动的效力。我国司法实践也未采纳物权行为理论。司法实践中对物权登记的效力经历了从不区分物权变动和合同行为到区分合同行为和物权变动的变化，如《合同法司法解释（一）》第9条中规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”物权行为理论过分强调了物权行为的公信力以保护受让人的权利，而对出让人的权利保护不足。在合同行为因为无效或者被撤销后，物权变动仍然有效，则原权利人只能按照不当得利请求返还财产而非按照物权请求返还财产，这将导致当事人双方权利的失衡。善意第三人利益保护通过善意取得制度解决，再采用物权行为理论显然已无必要。因此，在因为合同行为无效或者被撤销的情况下，物权登记也可以被撤销，不发生物权变动效力。

关于登记生效的例外。本条规定：“未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”这里的“法律另有规定的除外”，主要包括三方面的内容：一是本条第2款所规定的，依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。二是本章第三节规定的物权设立、变更、转让或者消灭的一些特殊情况，即主要是非依法律行为而发生的物权变动的情形：（1）因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定等行为生效时发生效力。（2）因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。（3）因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。三是考虑到现行法律的规定以及某些物权种类的特殊性，《民法典》物权编并没有对不动产物权的设立、变更、转让和消灭一概规定必须经依法登记才发生效力。例如，在土地承包经营权一章中规定：“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。”同时还规定，“土地承包经营权互换、转让的，当事人可以向登记机构申请登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”这里规定的是“未经登记，不得对抗善意第三人”，而不是“不发生效力”。土地承包经营权的转让、互换等变动不以登记为生效要件而是以登记为对抗要件。土地承包经营权转让未登记的，对当事人双方仍然产生法律效力，但不能对抗第三人，采用的是登记对抗主义。地役权一章规定：“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”在宅基地使用权一章，也没有规定宅基地使用权必须登记才发生效力，只是规定，“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记”。

（二）推定效力

在不动产物权登记发生物权变动这个核心效力的基础上，根据公示公信原则，同时推定不动产物权登记真实的效力，即除有相反证据证明，在法律上推定记载于不动产登记簿上的人是该不动产的权利人。物权登记的公信效力是物权公示制度的法律效果。所谓公信效力，是指登记的不动产物权的权利人在法律上推定为真正的权利人，对于信赖该登记而从事交易的人，即使后来证明该登记是错误的，法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果。对于第三人来说，登记是国家专门机关所为之事实，当然也就是最具有社会公信力的事实。权利推定规则只是减轻了登记簿上权利人的证明责任，即登记权利人无须证明登记内容为真，但是，登记本身并不改变事实上的法律状况，事实上的权利状况与登记内容可能不一致，此时，依据这项可推翻的推定规则，主张真实权利状况与登记内容不一致的当事人应当对此负担举证责任。公示公信原则，是为保护依据登记簿登记内容进行交易的第三人的信赖利益，这也是不动产物权善意取得制度的基础。但在登记的权利人和利害关系人之间，不适用公示公信的推定效力。《民法典》第220条就规定了利害关系人在认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记，还可以申请异议登记，并通过诉讼解决争议。如果利害关系人即提出异议的一方提交了足以证明真正的权利状况与不动产登记簿的记载不一致的证据材料，人民法院可以予以采纳并确认其权利，推翻不动产登记簿上的记载。如果异议一方提出的证据不足以证明真正的权利状况与不动产登记簿上的记载不一致的，人民法院应当按照产权登记簿的记载来认定产权归属，维护不动产登记簿的效力。

（三）善意保护的效力

所谓善意保护的效力，也就是传统民法所谓的公信力，它是指登记记载的权利人在法律上被推定为真正的权利人，即便以后事实证明登记记载的物权不存在或存有瑕疵，对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其行为具有与真实的物权相同的法律效果。登记记载的内容即使发生错误，但因为信赖公示内容而发生交易的当事人，其信赖应当受到保护。在登记申请人办理了登记之后，任何人因为信赖登记而与登记权利人就登记的财产从事了交易行为，符合善意取得的构成要件，应当受到善意取得制度的保护，取得该不动产的所有权。对登记簿记载的权利人以及登记的权利内容所产生的信赖，在法律上称为公信力。正因为确立了不动产登记的公信力，才使得物权法善意取得制度产生的保护效力在法理上具有正当性基础，同时，不动产权利人可以安全将其享有权利的不动产交由他人利用，而不必担心不动产物权被占有人任意处置。

综上，不动产登记的主要意义在于：一是保障交易安全、提高交易效率。如果登记记载的事实都不值得信赖，或者因信赖了登记而从事的交易不受保护，那么，人们就不敢从事交易，从而会危及经济交往。如果不相信不动产登记值得信赖，而要求当事人在交易时需要采取其他方式调查权利的真实状态，将极大地消耗社会成本，市场经济下的交易效率将无法正常维系。而以不动产变更登记的方式发生不动产物权变动，便捷、高效、安全。二是促进不动产利用。不动产登记可以解决不动产物权与不动产利用相分离的问题，在公示公信力的维护下，权利人无需担心权利被任意侵犯，当可促进不动产的利用。权利人设立用益物权，还是以不动产设定抵押权，或者以租赁合同等方式将不动产交由他人占用、使用、收益，均不影响不动产登记的物权人享有物权。

三、自然资源所有权登记问题

本条第2款规定：“依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”对于上述规定，立法机关在编立《物权法》时的考虑主要是，第一，规定不动产物权登记生效，是物权公示原则的体现。法律明确规定哪些自然资源属于国家所有，较权利记载于登记机构管理的不动产登记簿有更强的公示力，也就无须再通过不动产登记来达到生效的法律效果。第二，不动产物权登记生效，针对的主要是当事人通过法律行为进行物权变动的情况。本款所规定的国家依照法律规定对自然资源享有所有权，不属于因法律行为而产生物权变动的情况，因此也就无须进行登记来享有所有权。需要说明的是，本款只是规定依法属于国家所有的自然资源所有权可以不登记，但在自然资源的利用范畴，如在国家所有的土地、森林、海域等自然资源上设立用益物权、担保物权，则需要依法登记生效。

十八大以来，党中央、国务院高度重视自然资源确权工作，2013年至2019年，连续印发《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》《中共中央、国务院关于加快推进生态文明建设的意见》《中共中央、国务院生态文明体制改革总体方案》，2016年12月，经中央全面深化改革领导小组第29次会议审议通过，原国土资源部、中央编办、财政部、原环境保护部、水利部、原农业部、原国家林业局联合印发《自然资源统一确权登记办法（试行）》推进确权登记法治化。2019年7月11日，自然资源部、财政部、生态环境部、水利部、国家林业和草原局印发了《自然资源统一确权登记暂行办法》，持续推动确权登记法治化。自然资源确权登记的目的，是贯彻落实党中央、国务院关于生态文明建设决策部署，推动建立归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅、监管有效的自然资源资产产权制度，以解决自然资源所有者不清及保护责任不明确的问题。具体来说，就是“四个划清”，即通过开展自然资源确权登记，清晰界定全部国土空间各类自然资源资产的所有权主体，划清全民所有和集体所有之间的边界，划清全民所有、不同层级政府行使所有权的边界，划清不同集体所有者的边界，划清不同类型自然资源之间的边界，推进确权登记法治化，为建立国土空间规划体系并监督实施，统一行使全民所有自然资源资产所有者职责，统一行使所有国土空间用途管制和生态保护修复职责，提供基础支撑和产权保障。而不动产登记的目的，主要是发挥登记的物权公示的作用，保护公民和法人的不动产物权，维护交易安全等。

自然资源统一确权登记和不动产统一登记的相同点主要有：（1）两者都坚持物权法定和统一确权登记的原则。《自然资源统一确权登记暂行办法》第2条明确规定：“国家实行自然资源统一确权登记制度。自然资源确权登记坚持资源公有、物权法定和统一确权登记的原则。”可见自然资源确权登记亦遵循物权法的基本原则。（2）登记的机构基本相同，两者都是由自然资源主管部门负责登记。（3）登记的权利客体基本相同。自然资源确权登记的权利客体主要是水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、海域、无居民海岛以及探明储量的矿产资源等自然资源以及所有的自然生态空间。不动产登记的权利的客体主要是土地、房屋、林、草、海域等。除了房屋这一土地的人工添附之外，自然资源和不动产登记的权利客体基本相同。由于国家自然资源所有权不具有让与性，自然资源确权登记的登记类型主要是首次登记、变更登记、更正登记和注销登记四种，不存在转移登记、异议登记、预告登记和查封登记。从国有自然资源不具流转性的本质而言，对自然资源所有权的登记，仍然属于国家为“摸清家底”而从事的管理行为，故《民法典》物权编作出本款规定。

【审判实践中应注意的问题】

不动产物权登记效力在实践中，主要涉及几个方面的问题：

第一，因历史原因登记制度的不完善，曾经在实践中有一定突破，如《担保法司法解释》第59条规定：“当事人办理抵押登记手续时，因登记部门的原因致使其无法办理抵押物登记，抵押人向债权人交付权利凭证的，可以认定债权人对该财产有优先受偿权。但是，未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。”《民法典》第402条规定：“以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”《民法典》施行以后，《担保法》将被废止，同时，近年来，不动产制度不断完善、登记工作不断进步，上述司法解释规定的基础已不存在，不能继续适用。

第二，在我国“房”“地”分离主义之下，应当准确把握房地一致原则，如在建设用地使用权抵押和建设工程价款优先权在拍卖、变卖的执行程序中，抵押权人和承包人应当正确界定受偿范围。

第三，“名”“实”不符的问题，最为常见的就是在商品房预售制度下，在建的房地产项目获得预售许可的，开发商将商品房销售给买受人并依法依规办理网签备案，竣工验收后交付买受人合法占有，首次登记的权利人是开发商，在非因买受人的原因办理不能变更登记的情况下，开发商全部财产因负债而被查封，这就带来“名”“实”不符的问题。如何在破产案件、案外人申请再审、执行异议之诉和第三人撤销之诉之中，对财产归属、第三人撤销之诉中被侵害的民事权益范围、案外人是否享有排除强制执行的民事权益认定等问题，需要进一步探索完善、正确理解公示生效制度。同时，因社会生活的复杂性，以及限购限售宏观调控、生态环境保护等政策，应当正确把握相关规章对可能导致物权变动的原因行为（代持合同、隐名买卖合同）效力的影响。