第九百六十三条

第九百六十三条

中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。

中介人促成合同成立的，中介活动的费用，由中介人负担。

【条文主旨】

本条是关于中介报酬的支付和中介活动费用的承担等问题的规定。

【条文理解】

一、关于中介报酬的支付

中介人促成合同成立的，委托人应当支付报酬。中介报酬在中介合同中没有事先约定的，不影响合同的效力。关于支付报酬的数额，依次按照以下原则和顺序确定：第一，中介合同有约定的，按照约定。第二，中介合同对中介人的报酬没有约定或者约定不明确的，可以协议补充。第三，不能达成补充协议的，按照合同有关条款、合同性质、合同目的或者交易习惯确定。其中，交易习惯有两种：一是特定行业或市场的交易习惯，如在特定集贸市场上，某类商品买卖的中介活动具有的通行报酬标准，可以用来作为确定中介人报酬的依据；二是中介人与委托人之间的交易习惯，可以作为确定中介人后来从事中介活动报酬的参照或依据。第四，按照以上原则和顺序仍不能确定报酬数额的，根据中介人的劳务合理确定。

对于中介报酬的数额，有的国家（地区）规定，如果当事人约定的报酬数额过高，可以适当减少。例如，《德国民法典》第655条规定，为报告订立雇用合同的机会或为订立雇用合同的媒介而约定的报酬，如其数额显然过高时，得因债务人申请，以判决减少至相当的金额；报酬已给付者，不得请求返还。还比如我国台湾地区“民法”第572条规定，约定的报酬过高于居间人所任劳务的价值，从而显失公平时，法院可以根据委托人的请求酌减，但对已经给付的，不得请求返还。

本条虽然没有明确规定中介报酬的数额可以变更，但依据《民法典》第533条第1款，中介合同的委托人在符合情势变更的条件下，可以向人民法院或者仲裁机构请求变更中介报酬的数额。关于中介报酬的承担主体问题，在报告中介中，由委托人向中介人支付报酬；在媒介中介中，因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。当事人之间另有约定的，可以遵照其约定。

二、关于中介活动费用的承担

（1）中介人促成合同成立的，因其享有报酬请求权，而中介报酬中包含了中介活动的费用，所以中介人不得请求合同当事人支付中介活动的费用，应由中介人自己承担。

（2）中介人未促成合同成立的，虽不得请求支付报酬，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。

【审判实践中应注意的问题】

一、互联网中介合同成立的时间

中介合同属于诺成合同，只要委托人与中介人意思表示一致即可成立，不以当事人的现实交付为成立条件，互联网中介合同也不例外。随着互联网金融的发展，近年来涌现出一些新类型中介合同，比如P2P平台与借款人或者出借人的之间的中介合同。这类合同的具体表现形式多为“某某平台服务协议”，此协议往往于借款人或出借人在平台上注册时显示，订立方式为用户注册时需点击“已阅读并同意某某平台服务协议”对话框。对于这类中介合同的生效时间，实践中有不同的观点。一种观点认为，中介合同应以借款人成功筹集到借款时认定合同成立并生效，“流标”情况视为中介合同不成立。经研究，笔者认为，第一，本章关于中介合同的成立时间并未作出特别规定，原则上应自承诺达到对方之日起成立并生效。第二，从P2P平台所提供的服务来看，是发布借款需求、提供投资信息、资金充值等中介服务，并且只有在注册为会员时才能申请借款或投资。这说明，只要注册后，即能享受到实际中介服务。同时，从P2P平台的义务来看，对已经注册为其会员的主体，它已经在履行报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务。这说明，合同已经成立。第三，借款人成功借款与否不是中介合同的成立要件，只是自然人间借款合同的成立要件。借款合同成立，是P2P平台促成合同成立的表现，也是P2P平台收取借款人或出借人报酬的条件，但非中介合同的成立条件。

二、房地产“阴阳合同”中，应当如何确定中介报酬

实践中，房地产买卖双方为追求利益最大化，达到少交或不交房屋契税和个人所得税等规避税费的目的，往往约定较低的房价到房产交易中心备案，另外，双方再另行签订并履行一个能体现真实交易价格的合同，递交给房地产权登记机关，即所谓的“阴阳合同”。对于上述行为，有的中介机构明知，有的中介机构则直接参与其中，并协助办理。在“阴阳合同”中，当事人往往就中介报酬发生争议，对此，存在不同观点。

一种观点认为，应当以备案合同价格作为计算中介报酬的依据。理由是备案合同价格是房地产交易中心用于办理房产证和交纳契税的依据，具有公示效力；另一种观点认为，应当以实际交易价格作为计算依据。理由是实际交易价格是当事人真实意思表示，应当予以尊重。至于备案合同价格，则是当事人的避税行为，与本案并非同一法律关系，本案可不予处理。经研究，我们倾向于第二种观点。真实意思表示是民事法律行为的核心要素，如价格、付款方式等其他条款在“阴阳合同”中约定不一致时，应以双方当事人的真实意思表示为准，非真实意思表示的条款对双方当事人没有法律约束力。房屋的真实成交价格应按买卖合同双方当事人的真实意思来认定，而逃避税收并不是双方订立房屋买卖合同的目的。由于备案合同价格往往低于实际交易价格，其实质是以合法形式掩盖避税的非法目的，损害了国家利益，应当为无效合同。据此，应当以真实交易价格作为计算中介报酬的依据，否则既鼓励了当事人规避国家税收的行为，同时对中介机构显失公平。