第九百六十二条

第九百六十二条

中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。

中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。

【条文主旨】

本条是关于中介人义务的规定。

【条文理解】

本条规定了中介人的义务，主要包括以下四个方面：

一、报告义务

此项义务是中介人的主要义务，中介人应依据合同约定认真履行。在报告中介中，中介人应将订约机会等相关事宜，向委托人报告；在媒介中介中，中介人应将订约事项等向委托人和相对人报告。

二、忠实义务

中介人的忠实义务包括以下要求：第一，中介人应将所知道的有关订约情况或者商业信息如实告知给委托人或者相对人，不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；第二，不得对订立合同实施不利影响，影响合同的订立或者损害委托人的利益；第三，中介人对于所提供的信息、成交机会以及后来的订约情况，负有向其他人保密的义务。

三、尽力义务

判断中介人是否履行了尽力义务，应依据中介合同内容和诚信原则来解释。报告中介人的任务在于尽力提供有关成交机会，促使合同订立。媒介中介人的任务除向委托人报告订约信息外，应尽力促使将来可能订约的当事人双方达成合意，排除双方所持的不同意见，对于相对人与委托人之间所存障碍，加以说合，达成共识。

四、负担中介活动费用的义务

中介人促成合同成立的，中介合同的费用，由中介人负担。中介人在寻求了解相关订约机会、商业信息及有关人的资信状况、信誉度、知名度等情况，必定会有一定的费用支出。对于此费用的支出，若委托方和中介人事先没有明确约定由哪一方负担，那么应当由中介人承担。当事人另有约定的，依约定履行。

【审判实践中应注意的问题】

一、中介人违反忠实报告义务的法律后果

关于中介人因违反忠实报告义务而应承担的损害赔偿责任，有不同的观点。一种观点认为，应当以委托人的实际损失为赔偿范围，造成多少损失就承担多少赔偿责任；另一种观点认为，中介合同具有特殊性，中介人并不是合同当事人，因此不能以合同的实际损失来要求其承担损害赔偿责任，中介人承担的赔偿范围仅限于缔约过失的损害范围；还有一种观点认为，在中介合同中，如果中介人违反忠实报告义务造成他人损害，将导致报酬请求权的丧失。我国台湾地区即采此观点。我国台湾地区“民法”第571条规定：“居间人违反其对于委托人之义务，而为利于委托人之相对人之行为，或违反诚实及信用方法，由相对人收受利益者，不得向委托人请求报酬。”

依据本条规定，中介人违反忠实报告义务的法律后果有两个方面：一是丧失报酬请求权。中介人应当基于诚信原则履行其合同义务，从而获得报酬，如果其违反了这一义务仍然可以获得报酬，则违反公平合理的要求；二是赔偿责任的承担。如果中介人从事的行为给委托人造成了重大损害，仅仅只是使其丧失报酬不足以弥补委托人的损失，也不能有效制裁中介人违反忠实义务的行为。在此情况下，中介人还应赔偿损失，损失的数额应当考虑中介人的过错程度和主观恶意。

二、因政策影响导致中介人促成的合同无法履行时，委托人可否主张中介人返还居间报酬

实践中，因限购、限贷调控政策引发大量的房屋买卖合同纠纷和房屋中介合同纠纷。其中，委托人因受限购或限贷政策影响，导致房屋买卖合同不能履行时，可否主张房屋中介机构返还居间报酬？对此，实践中争议较大。

一种观点认为，因受限购或限贷影响导致房屋买卖合同无法履行的，意味着中介合同的最终目的未能实现。因此，委托人可以“不可归责于双方当事人的事由”为由，主张解除中介合同。房屋中介机构应当返还收取的中介报酬，但是，对于房屋中介机构已经支出的必要费用，则无须返还。

另一种观点认为，房屋中介机构只要向委托人报告了订立合同的机会或者提供了订立合同的媒介服务，帮助买卖双方签订了房屋买卖合同，房屋中介机构就已经完成了中介合同中约定的义务，房屋中介机构就有权向委托人收取中介报酬。即使因受限购或限贷影响而导致房屋买卖合同无法履行的，房屋中介机构也无须返还中介报酬。

笔者认为，解决此问题的关键在于判断房屋中介机构应承担的义务范围以及是否忠实履行了义务。

第一，房屋中介机构应当忠实向委托人履行报告订约机会或者媒介信息的义务，积极促成合同成立。一旦中介人促成房屋买卖合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。也就是说，中介人收取报酬的前提是促成房屋买卖合同成立，而非合同生效。房屋买卖合同与房屋中介合同之间具有相对独立性，中介人促成买卖合同成立后即视为其已经完成中介义务，即可收取约定报酬。同时，中介人并不是房屋买卖合同的当事人，不承担房屋买卖合同约定的权利和义务，对房屋买卖合同的履行也不承担担保责任。因此，中介人对于合同的履行、变更、解除等情况是无法控制的。委托人仅以限购、限贷导致房屋买卖合同变更、解除为由，而要求中介人返还中介报酬的，不应支持。

第二，若房屋中介机构故意隐瞒与订立房屋买卖合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，应当向委托人返还支付中介报酬，且可能还要向委托人承担赔偿责任。比如，房屋中介机构明知房屋买受人属于被限贷对象而仍然告知或者许诺可以帮助其获得房屋贷款，并且向出卖人隐瞒买受人属于限购、禁购对象的真实情况，导致委托人在错误信息误导之下签订中介合同，直接造成房屋买卖合同无法履行。这种情况下，委托人有权要求房屋中介机构返还中介报酬，且有权主张损害赔偿。

总之，在实践中，要具体判断房屋中介机构是否依约履行了忠实报告义务，房屋买受人不能仅仅因为政策影响导致买卖合同无法履行时，就要求中介人返还中介报酬。