第九百五十条

第九百五十条

物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。

【条文主旨】

本条是关于物业服务合同终止后新物业服务人或业主接管前，原物业服务人继续处理物业服务事项义务的规定。

【条文理解】

一、本条的制定背景

物业服务合同的终止，意味着合同当事人之间的权利义务终止。物业服务合同终止后，物业不能长期处于无人管理的状态，否则将会失去使用效益，必须由业主、原物业服务人、新物业服务人进行交接。对于物业服务交接的程序和内容，在《民法典》第949条已经进行了较为详细的规定。同时，该条的第2款“不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费”的规定，也暗含着在一定情况下，原物业服务人可以请求业主支付物业服务合同终止后的物业费，这与本条规定的内容是相互照应的。本条的规定与物业服务的交接是不可分的，但更侧重于规范物业服务人继续处理物业服务事项的义务。合同关系消灭后，当事人依诚信原则应负有某种义务，以维护给付效果或协助对方处理合同终止善后事务，此即后合同义务。物业服务合同的后合同义务主要包括物业管理事务继续处理的义务及其他通知、协助等义务。由于物业服务合同涉及特定多数人的利益，还涉及部分社会公共利益和国家在城市管理中的公共权利，因此，应当避免物业处于无人管理的情形。现代物业管理中的大量事务具有专业性，需要具备一定资质的主体来处理，当物业服务合同终止时，业主团体通常不具备自行管理物业的能力，这从客观上要求物业服务人继续处理管理事务，直至新的物业服务合同生效。所以，应明确继续处理物业服务事项系物业服务人的后合同义务，违反后合同义务，与违反一般合同义务相同，产生债务不履行责任。物业管理企业继续处理物业管理事务后，业主也应当依据诚信原则偿还费用以及支付报酬。物业服务事项繁杂，交接过程漫长，往往不能一蹴而就，甚至伴有长期的纠纷，涉及业主、原物业服务人等多方主体的利益。在此过程中，维持物业的正常运转，保障物业服务的顺利交接是各方当事人的共同诉求。虽然有些地方在物业管理法规中规定了应急物业服务等措施，以保障在物业交接期间物业服务停摆时业主能够享受到基本的物业服务，但这些应急物业服务必须在当地街道办事处、居民委员会等基层行政部门的主导下进行，不利于充分发挥业主团体的自治作用，也不利于建立良好的物业市场调节机制。物业服务合同终止后，原物业服务人负有继续处理物业服务事项的义务，也享有请求业主支付物业费的权利，既保障了物业交接期间正常的物业秩序，也保障了物业服务人的合法权益，使得原物业服务人、业主的利益都能够得到保障，安心开展交接工作。同时，该条规定意味着在新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人享有交接过程中事实上的管理权，新物业服务人或者业主不能强行接管。结合上一条的规定，在交接过程中，双方的主要义务就是办理交接手续，物业服务人应当主动配合交接，退出物业服务区域，交还相关资料和设施，而业主则是尽快确定新物业服务人并进行交接，如果原物业服务人拒不配合，则不能请求支付物业费。在拒不办理交接的情况下，不能请求业主支付物业费，并不能因为事实上占有物业服务区域和提供物业服务而获得利益，这很大程度上督促了物业服务人积极办理交接。因此，该条规定虽然赋予了物业服务人在交接过程中的管理职能，但必须以其主动配合办理交接为前提，否则其无权请求支付物业费，这既保障了物业服务交接的秩序，保证了物业服务交接不至陷于僵局，也保障了原物业服务人的合法权益。

二、关于本条的不同观点

有观点认为，基于诚信原则，物业服务人在合同终止之后负有通知、协助、保密等后合同义务，但不包括给付义务。合同终止之后，物业服务人虽可以以继续提供服务的方式发出要约，但这属于物业服务人“可为”之事，而非其“应为”之事。在物业服务合同终止后，在新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人并无义务继续提供物业服务。如果新物业服务人迟迟不接管，那么原物业服务合同就事实上继续有效，恐怕对于原物业服务人来说属于不合理的负担。有观点认为，《民法典》规定了原物业服务人在物业服务合同终止后配合交接的义务，同时又规定了在新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前继续处理物业服务事项的义务，而且其还可以请求该期间的物业费，这就相当于赋予了原物业服务人“赖着不走”的权利，使得原物业服务人缺乏足够的主动交接的动力，不利于新老物业的交接，建议修改为“在业主的请求下，原物业服务人应当是物业服务事项”。也有观点认为，本条的规定并未给物业交接问题造成更多麻烦，实践中物业交接存在的问题不仅有原物业服务人不配合交接“赖着不走”的问题，也存在有的物业服务人在业主决定终止物业服务合同后消极不作为甚至突然撤场的情况，这导致新老物业无从交接，也导致正常的物业秩序混乱，业主的基本权益得不到保障，这同样不利于物业纠纷的解决和新老物业的交接。本条规定的“原物业服务人应当继续处理物业服务事项”不仅是原物业服务人的权利，同时也是其义务，在维持现有的、基本的物业秩序的前提下为新老物业的交接创造了有利的和平条件。我们同意后一观点。物业服务合同终止的情形多种多样，包括物业服务合同期限届满、前期物业服务合同终止、业主或物业服务人单方或协议解除合同等，在合同终止之前到新物业服务人或决定自行管理的业主接管之前，一般都要经过较长的时间，在这期间双方可能进行商谈交接事项、另聘新物业服务人，甚至有可能进行诉讼。但不管是什么情况，原物业服务人都应当继续处理物业服务事项，保证基本物业服务的正常进行，业主、新物业服务人不能强制接管，原物业服务人也不能以双方存在纠纷或业主未履行相应的支付物业费义务而拒绝提供物业服务，原物业服务人对于业主欠交物业费可以在交接过程中协商处理或者通过诉讼、仲裁等相关途径解决。物业服务人在交接期间负有两项基本义务，一是配合交接，二是继续提供物业服务。违反任何一项义务，则其无权请求业主支付交接期间的物业费。本条规定和上一条规定结合的结果是物业服务人只能配合交接，因为不配合交接并不符合其利益，反而会造成其损失。

三、关于本条若干问题的理解

（一）关于本条规定的“物业服务合同终止后”的理解

物业服务合同终止涉及合同终止的概念，合同终止是指根据法律规定或者当事人的约定，而使得当事人之间的合同权利义务关系消灭。合同终止的概念在我国法律上广泛存在，但合同终止却并非我国《合同法》或《民法典》合同编中的标准概念。《合同法》第91条规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”《民法典》第557条的规定与《合同法》的规定基本一致，同时使用了“债权债务终止”和“合同的权利义务关系终止”两个概念，这可能是考虑到《民法典》规定的不仅是合同法，同时还起着债法总则的作用，因而在提取公因式时使用了“债权债务终止”这一上位概念。因为本编是合同编，所以该章的标题仍然是“合同的权利义务终止”，在合同的权利义务终止这一大前提下，将“债权债务终止”和“合同的权利义务终止”两个意蕴、范围类似的概念同时规定，值得探讨。但无论如何，一般认为，上述规定涉及的就是合同终止。

具体到物业服务合同而言，发生合同终止的情形包括：（1）物业服务期限届满，业主依法决定不续聘或者已另聘物业服务人，合同期限届满后物业服务合同终止；（2）对于前期物业服务合同而言，按照《民法典》第940条规定，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止；（3）不定期物业服务合同，当事人提前60日书面通知对方后解除合同的，合同终止；（4）业主、物业服务人协商解除物业服务合同；（5）当事人根据《民法典》第563条第1款规定行使法定解除权解除合同的，合同终止；（6）当事人根据约定的解除合同的事由解除合同的，合同终止。

（二）关于对本条规定的“接管之前”的理解

物业服务的交接需要过程，新物业服务人或者业主是否已经接管要结合《民法典》上一条关于物业服务交接的内容进行确定。原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，交还相关的资料，配合新物业服务人做好交接工作，并告知物业的使用和管理状况，只有完成了上述义务，新物业服务人或者业主才能真正地达到掌控物业的目的，才能视为已经接管了物业。一般情况下，原物业服务人应当与新物业服务人或者业主签订交接协议确定新物业服务人接管的事项和时间。

四、关于物业服务人继续处理物业服务事项的性质

物业服务合同终止后，当事人的权利义务关系终止。但是合同的终止期限与当事人之间实现真正的分离并不能等同，当事人进行清算还需要大量的时间。物业服务合同履行过程中，物业服务人的主要义务是持续地提供符合合同要求的物业服务，物业合同终止后，当事人应当尽快进行清算以彻底了结彼此的关系，但本条规定在合同终止后物业服务人还需要继续处理物业服务事项并可以请求业主支付物业费。那么，物业服务人的此种义务与物业服务合同中物业服务人的义务有何区别？对此，有观点认为，合同终止后，当事人应当遵循诚信等原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密、旧物回收等义务，物业服务人继续处理物业服务事项是其附随义务的一部分。也有观点认为，合同终止后，当事人的合同权利义务关系消灭，原物业服务人本无义务继续处理物业服务事项，也无权利请求业主支付物业费，但是由于物业服务合同的特殊性，原物业服务人不可能很快退出以了结双方关系，原物业服务人根据法律规定及物业现状继续处理物业服务事项构成无因管理，由此产生的物业管理费用由业主支付，这符合无因管理的理论。上述说法均存在一定的道理，但也有不足之处。合同终止后，原物业服务人根据合同履行的需要处理一定的善后事务，这与债务人根据诚实原则履行附随义务确实有共通之处。但需要注意的是，债务履行附随义务的主要目的在于保证主债务履行的完整性和充分性，附随义务一般不涉及合同主债务内容的再次履行，而原物业服务人继续处理物业服务事项则与其提供物业服务的义务存在一定程度的重合。而且，债务人的附随义务的履行不会涉及对价的支付，这同样无法解释原物业服务人为何可以向业主请求支付物业费。因此，传统的附随义务理论无法完整解释原物业服务人继续处理物业服务事项这一事实。那么，物业服务人的该项行为是否构成无因管理？根据《民法典》规定，无因管理是指管理人没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失而管理他人事务，并且符合受益人真实意思的，可以请求受益人偿还因管理事务而支出的必要费用；管理人因管理事务而受到损失的，可以请求受益人给予适当补偿。从表面上看，本条规定的情形应适用无因管理，因为物业服务人提供服务是为业主利益而进行的管理行为。虽然物业服务企业提供服务目的在盈利，却不能否定其管理对业主具有利益。但是也要注意到，根据本条的规定，在新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人继续处理物业服务事项是基于法律的强制性规定，具有法定的义务。因此，本条规定适用传统的无因管理理论也存在困境。对此，笔者认为，《民法典》已经对传统的无因管理理论进行了发展，按照《民法典》第980条规定，管理人管理事务不属于前条规定的情形，但是受益人享有管理利益的，受益人应当在其获得的利益范围内向管理人承担前条第1款规定的责任。按照该条规定，管理人管理他人事务应不局限于法定或者约定的义务，可以是出于为避免他人利益受损的目的，或者虽然不具有这样的目的，但客观上受益人享有管理利益的，受益人即应对管理人承担相应的责任。故本条规定的原物业服务人继续处理物业服务事项的行为适用无因管理较为合适。

【审判实践中应注意的问题】

一、关于原物业服务人继续管理期间物业费支付标准的确定

原物业服务人在新物业服务人接管之前的继续管理义务是为了保证物业秩序，是其法定义务，但该管理行为与物业服务合同履行期间的管理行为存在不同。交接期间的管理应根据物业的实际状况而提供相应的、适宜的物业服务，会与合同约定的物业服务事项存在差别。物业服务人所主张的物业费支付标准应当视其提供的物业服务标准而定，如果其处理的物业服务事项与合同履行期间并无二致，则可以参照原来合同约定的标准进行支付。需要注意的是，物业交接期间，原物业服务人处理物业服务事项的行为并非追求市场盈利的行为，不能视为其商业经营行为，因此，原物业服务人主张的物业费只能是其处理有关事项而支出的必要费用，应当根据原物业服务人实际提供的物业服务加以确定。

二、关于新物业服务人或者业主迟延接管时原物业服务人继续处理物业服务事项的期限问题

实践中经常出现的问题一般不是新物业不予接管，而是老物业不配合新物业无法接管的问题。物业服务实践中，以物业服务合同终止的主体来划分，可以分为业主终止合同、物业服务人终止合同或者双方协议终止合同等情形。如果业主方提出终止合同或者业主方与物业服务人协议终止合同，业主方必然会选聘新的物业服务人并积极促成物业服务的交接，不大可能存在新物业服务人或者业主迟迟不予接管的情形；但是如果是原物业服务人提出终止合同，业主方没有做好准备或者由于其他一些原因导致未能按时选出新物业服务人，则有可能导致新旧物业在较长时间内无法交接，在此情况下按照《民法典》规定，原物业人应当继续处理物业服务事项会面临继续处理到什么期限的问题。对这个问题，笔者认为，原物业服务人应当坚守善良管理人的义务，合理处理合同终止后的各项物业服务事项，并加强与业主的沟通协调，促使业主及时依法选聘新的物业服务人并办理交接手续。合同终止后原物业服务人虽然可以请求业主支付物业费，但合同终止情况下的物业费与合同履行期间的物业费在性质以及标准方面均存在一定的差异，原物业服务人出于自己的商业利益考量应当也应该积极促成新旧物业的交接。如果业主已经选聘出了新的物业服务人，但无故不与原物业服务人办理交接手续，原物业服务人可以依法起诉业主履行相应的交接义务。