第九百四十五条

第九百四十五条

业主装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查。

业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的，应当及时将相关情况告知物业服务人。

【条文主旨】

本条是关于业主在装饰装修房屋时以及转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途时的告知义务的规定。

【条文理解】

一、条文的制定背景

随着我国经济社会的发展以及人民生活水平的提高，广大人民群众对生活品质、居住环境的要求也越来越高。装修作为一项反映业主生活品位、创造舒适生活环境的施工活动日益受到重视，装修市场十分繁荣。原则上，业主作为所有权人，有权利对自己的专有部分进行装修，但是现代物业的一个特点是业主的专有部分往往与其他业主的专有部分相邻或公共部分相邻，业主的装修活动不可避免地对其他业主及公共环境、公共秩序产生影响。特别是部分业主装修房屋时豪华装修、过度装修、野蛮装修的现象十分严重，装修过程中产生的噪音、垃圾、改变房屋结构等现象对物业区域的公共环境以及相邻业主的生活安宁产生了极大干扰。部分装修业主认为自己对房屋享有所有权，自己的地盘自己作主，物业服务人和相邻方对自己的装修行为无权干涉，对物业服务人的管理行为及邻居提出的意见置若罔闻，导致产生纠纷。但实际上，在物业服务区域内存在多个业主的情况下，业主的所有权为建筑物区分所有权，与传统的单一所有权存在一定的区别，即区分所有权是专有权、共有权与成员权的混合形态，专有权是基础，而共有权与成员权则是专有权不可分割的组成部分。权利义务是对应的、统一的，业主在对专有部分所有权行使权利时必须要履行其作为共有权人以及团体成员的义务，对此本书已经在物权编业主的建筑物区分所有权一章进行了详细阐述。因此，业主装修房屋看似只是自己的事情，但实际上同时涉及相邻方、不特定业主以及公共空间的利益，在行使权利时必须有所克制，不能无所顾忌。对于业主在装饰装修过程中行为进行管理，既有利于广大业主的共同利益，也有利于建筑物的安全和公共区域内的良好秩序。2002年建设部发布了《住宅室内装饰装修管理办法》，从基本原则、具体行为以及法律责任等多个方面对业主、物业管理企业、装修企业以及行政主管部门在装饰装修活动中的行为及法律责任进行了规范，至今仍是指导装饰装修活动的一项重要法律文件。2003年国务院《物业管理条例》在对物业管理活动进行规范的同时，也制定有针对装饰装修活动的条款，从行政法规层面对装饰装修活动进行了更加有力的规范。《民法典》此次编纂是在合同编的物业服务合同一章中对业主的装饰装修活动作出专门规定，乃是从民事活动中当事人权利义务的角度对相关行政管理规范的重申。可以说，本条既规定了业主在装饰装修活动中的民事权利义务，同时也是带有行政管理性质的民事权利义务条款。本条第2款同样规定的是业主的告知义务。业主的物业专有部分是业主的重要私人财产，业主不一定始终自己亲自占有使用，为充分发挥物的使用效益，业主有可能将自己的物业专有部分进行转让、出租，甚至通过设立居住权的方式交由他人使用，由此导致物业的使用人与业主并不等同。特别是当物业的使用性质是商业物业的情况下，物业的转让、出租频次都相当高，业主与实际的物业使用人不一致的情况极为常见。由此导致的问题就是在业主与物业服务人之间由于信息不对称经常出现关于物业收费、人员管理等方面的一些纠纷。《民法典》将物业使用人发生变化时业主的告知义务纳入其中，有利于打破业主与物业服务人之间的信息隔阂，为物业服务人提高服务能力打下了良好基础。在改变共有部分用途的情况下，业主也应当及时告知物业服务人，这主要是因为物业服务人作为受托方对物业共有部分进行管理，如果共有部分用途发生改变，物业服务人履行合同的内容相应也发生变化，作为委托方自应将相关情况告知对方。应当指出的是，根据《民法典》物权编以及《物业管理条例》的规定，改变物业共有部分用途属于是全体业主所享有的权利，故此时告知义务的主体应当是业主大会或业主委员会。《民法典》将本款前半句中个别业主的告知义务与后半句中业主团体的告知义务放在一个条款中表述，应该是出于立法技术上语言精炼简洁方面的考虑。

二、关于业主装饰装修房屋时的注意事项

《物业管理条例》第52条规定：“业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。”《住宅室内装饰装修管理办法》第13条规定，装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业或者房屋管理机构申报登记。第15条第1款规定：“物业管理单位应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业。”上述法规及规章规定了业主的告知义务，同时也规定了物业服务人的告知业主注意事项的义务，然而对于物业服务人告知业主相关内容的效力，条例并未明确。《民法典》则明确规定业主对于物业服务人提示的合理注意事项负有遵守的义务，并有配合物业服务人进行必要的现场检查的义务，这是对《物业管理条例》第45条第1款所规定“对物业管理域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告”的内容中物业服务人监督权、管理权的确认，也为物业服务人在装饰装修活动中的管理职权提供了基本法律遵循。

对于业主在装饰装修活动中应注意哪些事项，《住宅室内装饰装修管理办法》进行了相关规定，这些规定应构成业主注意事项的基本内容。《住宅室内装饰装修管理办法》第5条规定：“住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；（三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；（四）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；（五）其他影响建筑结构和使用安全的行为。”

《住宅室内装饰装修管理办法》第6条规定：“装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：（一）搭建建筑物、构筑物；（二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；（三）拆改供暖管道和设施；（四）拆改燃气管道和设施。”本条所列第1项、第2项行为，应当经城市规划行政主管部门批准；第3项行为，应当经供暖管理单位批准；第4项行为应当经燃气管理单位批准。

此外，业主即装修人还负有其他义务：住宅室内装饰装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，应当经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。改动卫生间、厨房间防水层的，应当按照防水标准制订施工方案，并做闭水试验。经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案变动建筑主体和承重结构的，或者装修活动涉及《住宅室内装饰装修管理办法》第6条、第7条、第8条内容的，必须委托具有相应资质的装饰装修企业承担。装修过程中，应当严格遵守规定的装饰装修施工时间，降低施工噪音，减少环境污染。装修过程中形成的各种固体、可燃液体等废物，应当按照规定的位置、方式和时间堆放和清运。严禁违反规定将种固体、可燃液体等废物堆放于住宅垃圾道、楼道或者其他地方。装饰装修工程竣工后，空气质量应当符合国家有关标准。装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞，渗漏水、停水停电、物品毁坏以及公共设施损坏损失等，装修人应当负责修复和赔偿。装饰装修过程中存在禁止性行为以及其他未经批准的行为的，相关部门可以责令其改正并按有关规定给予处罚。

需要注意的是，物业服务人向业主提示的合理注意事项包括并不限于《住宅室内装饰装修管理办法》所规定的相关规定，根据业主与物业服务人签订的物业服务合同或装修管理合同的约定，对于物业服务人所提出的相关合理注意事项，业主亦需遵守。

三、关于业主的其他告知义务

（一）业主转让、出租物业专有部分时的告知义务

业主转让、出租物业专有部分时涉及物业实际使用人的变化，相应的与物业服务人之间的权利义务关系也会发生变化，包括物业费的支付主体以及支付范围发生变化、接受物业服务的对象发生变化，业主应当将此情况告知物业服务人，以便物业服务人根据服务对象的变化调整其物业服务措施，避免造成不必要的误会和纠纷。在业主转让房屋的情况下，业主应当将新业主的姓名或者名称、联系方式告知物业服务人，并结清自己所应支付的物业费及其他费用。业主出租物业专有部分时，应当将承租人的姓名或名称、联系方式、出租范围、出租期间、出租用途、出租人数、物业费支付方式等信息告知义务，以便物业服务人根据出租的具体情况调整相应的服务措施。不少省市物业管理法规也规定了类似条款，当事人在物业服务合同一般也会约定此类条款，因此，业主未履行告知义务不但是违反了合同义务，更是违反了法定义务，应据合同及法律规定承担相应的责任。

（二）业主设立居住权时的告知义务

居住权是《民法典》编纂时根据我国社会生活的需要新增加的章节。按照《民法典》规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。《民法典》并未采纳法定居住权的概念，而是规定居住权应当订立居住权合同，并应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。至于居住权登记是采用备案制还是审批制，目前尚无定论，详细情况参见本丛书关于《民法典》物权编第14章居住权的相关内容。业主对专有部分设立居住权应当通知物业服务人与业主出租房屋时应当通知物业服务人有一定相似性，均存在业主将物业交由他人使用的情况，为利于物业管理，业主亦当将居住权人的姓名或者名称、联系方式、居住人数、居住期限、物业费支付方式等情况告知物业服务人。

（三）业主依法改变共有部分用途时的告知义务

根据《民法典》第278条规定，改变共有部分的用途应当由业主共同决定，业主共同决定事项应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意。改变共有部分的用途属于业主自治范围的重大事项，对于物业服务人而言意味着受托的物业服务事项发生了重大变化，管理措施也必须进行相应的调整，业主有必要将相关情况告知物业服务人。由上述规定可知，依法改变共有部分用途属业主团体多数决事项，并非个别业主的行为，因此在作出决定后业主大会或业主委员会应当属于告知义务的主体，应当及时将相关情况告知物业服务人。此处要注意告知的时限为“及时”告知，至于何谓“及时”，考虑到物业服务人从知悉相关情况至调整服务措施需要一定的时间，因此，至少应当在正式改变共有部分用途之前应确立一段合理的“缓冲期”为宜。关于业主应告知物业特务人的相关情况一般应当包括：共有部分用途改变的范围、共有部分新的用途、改变用途的时间、物业服务应当调整的内容等。

【审判实践中应注意的问题】

一、物业服务人能否收取装修保证金

在装饰装修活动中，业主申请装修时，物业服务人通常会向业主收取一定数额的装修保证金，也有的称之为装修押金，金额少则数千元，多则上万元。物业服务人收取装修保证金的目的在于约束业主及装修企业在装修活动中遵守相关的装修安全规范及技术规定，一般在装修完毕经物业服务人检查验收合格后全额退还，如果发现存在破坏建筑结构、违反安全规定等行为的，物业服务人有权要求业主予以整改或扣除相应保证金。应当认为，物业服务人收取装修保证金对于确保装修安全、规范装修秩序、保障其他业主的合法权益起到了积极的作用，是合理的。装修保证金作为一种担保形式，由业主交纳保证金对自己在装修过程中有可能产生的损害债务向物业服务人进行担保，在实践中得到广泛应用。不仅装修保证金，在建设工程领域更是存在投标保证金、质量保证金、履约保证金、安全保证金、农民工工资保证金等保证金形式，花样繁多、不一而足。买卖合同、租赁合同、借用合同等民事活动中也存在大量的保证金形式，保证金在各个领域均发挥了重要作用。但是对于保证金的性质、效力、形式等事项，我国并没有相关的法律法规予以规范，属于实践中产生的意定担保方式，非法定担保。多数地方法规、规章并未明确物业服务人能否收取装修保证金，也有的地方明令禁止装修保证金的收取，如上海市物价局在1997年6月26日出台了《关于贯彻实施〈上海市居住物业管理条例〉有关问题的通知》，其中规定物业管理企业不得擅自收取装修管理费、服务费、装修保证金，已经收取的保证金应妥善处理。笔者认为，装修保证金是物业服务人向业主主动收取的费用，带有一定的非协商性，但考虑到装修工程的特点和物业服务人对装修工程的管理需要以及多数业主对装修保证金的总体认同和共同利益，加之装修保证金是物业服务人和业主之间通过合同确定的担保形式，体现了双方的真实意思表示，在没有相关法律法规对之进行规范的情况下，对物业服务人收取装修保证金的行为不宜作否定性评价。

二、物业服务人能否收取装修管理费或垃圾清运费

实践中有的物业服务人在向业主收取装修保证金的同时，还要求业主或装修企业按照物业专有部分面积交纳装修管理费，其理由是物业服务人按照物业服务合同仅对业主共有部分负有管理义务，对于业主因装修专有部分所产生的服务属于特约服务，业主应当负担相应的费用。很多业主对此不能理解，认为物业服务人的监督管理义务属于其合同义务，除物业费外不应再支付费用。笔者认为，物业服务人根据《物业管理条例》《住宅室内装饰装修管理办法》等法规、规章以及与业主之间的物业服务合同对装饰装修活动进行告知、监督、检查，不仅属于物业服务人的合同义务，而且也是其法定义务、基本义务、强制义务。因此，物业服务人提供的装修监督服务不属于为业主提供的特约服务，而是基于相关规定及合同约定的一般服务，不应再收取装修管理费。当然，如果业主与物业服务人约定由物业服务人为业主进行装修业务咨询、方案设计、质量监督等个性化服务并支付管理费用的情形除外。

三、装修企业违反装修有关规定时物业服务人所应承担的责任

实践中，有的业主因为工作繁忙不能全程在装修现场监督装修企业施工，装修完毕验收时发现装修工程不符合装修规范对物业主体或相邻方产生了一定损害。物业服务人要求业主承担维修或扣除保证金的责任，但业主则认为物业服务人未尽到管理责任，亦应承担责任。那么对于装修企业违反装修规范的行为，物业服务人是否应当承担责任呢？笔者认为，根据《民法典》及相关法规规定，在装饰装修工程中，物业服务人承担的是提示义务、告知义务、监督义务以及检查义务，相较于业主、装修企业在装饰装修工程中的主要责任，物业服务人承担的责任应以其所应承担的必要义务为限。如果物业服务人已经按照合同约定及相关规定履行了必要的管理职责，那么要求物业服务人对于装修企业的过错承担责任是没有道理的；而如果装修企业在装修过程中违反装修规范的行为已经为物业服务知晓，物业服务人未采取制止措施或其他合理措施致使损害进一步扩大的，对于扩大部分的损失，物业服务人应就扩大部分的损失承担相应的责任。