第九百四十三条

第九百四十三条

物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

【条文主旨】

本条是关于物业服务人对于物业服务事项、收费标准、维修资金以及共有部分的经营与收益情况的强制公开义务和强制报告义务的规定。

【条文理解】

一、本条的制定背景

我国物业管理制度的基本框架是由业主交纳物业费，物业服务人提供物业服务，物业费是物业服务人开展服务工作以及获得合理报酬的基础。然而，长期以来，业主交纳完物业费之后，物业费的去向、用途、收支、标准等问题始终处于不明朗的状态。物业费并不属于物业服务人的私有财产，物业服务人虽然可以从中获得一定比例的报酬，但物业费主要还是应当用于物业服务，该部分资金应当属于全体业主。物业服务人对于物业费如何使用享有自主决定权利，但同时应该肯定业主对于物业费的使用状况享有监督和提出合理化建议的权利。《民法典》编纂之前，也有部门规章对此作出明确规定。国家发展和改革委员会2003年制定的《物业服务收费管理办法》第12条第2款、第3款即明确规定，物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。但现实情况是，很多物业服务人在收取物业费之后以物业费的使用属于其商业秘密为由拒绝业主监督、拒绝公开，导致物业费及物业服务项目、收费标准、履行情况很不透明。业主认为交纳了物业费却没有享受到相应的物业服务，拒绝再支付物业费，由此产生很多纠纷。关于维修资金的问题，建筑物及其附属设施的维修资金由业主共同决定进行筹集和使用，亦属于业主共有。《民法典》第281条规定，维修资金的筹集、使用情况应当公布。由于多数物业的业主缺乏对维修资金的管理、使用能力，维修资金由业主委员会代管或由物业服务人向有关部门申请后由物业服务人使用，维修资金是否按照规定的用途使用，有无节余等的情况也存在不公开、不透明的问题。《民法典》第282条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。共有部分的经营管理也存在同样的问题，业主对共有部分享有共有和共同管理权利，但经营与管理往往由物业服务人掌握，甚至规模较大的物业，普通业主对于共有部分的基本情况都缺乏了解，更不用说共有部分经营与收益情况了。《民法典》规定了物业服务人服务信息、维修资金、共有部分经营收益的强制公开和强制报告制度，对于规范物业服务人对资金的使用、提高资金使用效益、增强业主认同感具有重要意义。

二、关于公开的内容

对于物业服务人应当公开的内容，《民法典（草案）》最初的条款与审议通过的条款在文字表述上存在一定差别，从中也能反映出社会各界在立法内容上的巨大争议以及立法者的精益求精。草案最初条文规定：“物业服务人应当及时将服务项目及负责人员、服务质量要求、服务收费项目、服务收费计算标准、服务履行情况、维修资金管理与使用情况、业主共有部分的经营与收益情况、服务项目收支情况和预算方案等事项以合理方式向业主公开或者向业主大会、业主委员会报告。”重要差别之一在于表决通过的条款将“服务项目”调整为“服务事项”，相比之下后者涵盖的内容丰富了许多。如果是公开“服务项目”，则物业服务人只需公开大概的服务类型，但调整为“服务事项”，则物业服务应当尽量将公开的信息明细化、具体化，这无疑是有利于规范物业服务人信息公开的。另外，表决通过的条文将“维修资金管理与使用情况”调整为“维修资金使用情况”，这是因为维修资金一般由房地产行政主管部门代管或交由业主委员会管理，物业服务人并无管理权，调整后条文更加准确、严谨。

具体而言，物业服务人应当公开的内容包括：（1）服务的事项，即物业服务人完成的具体工作内容，包括维修养护、清洁卫生、秩序维护、安全保障等工作事项；（2）负责人员，即物业服务人完成的具体工作内容所对应的管理或实施人员，主要指对工作负直接领导和指挥责任的人员；（3）质量要求，即物业服务质量所要达到的标准，服务质量决定了物业服务人完成工作的成本，由物业服务人公开质量要求，对于强化物业服务人责任意识也有一定的约束作用；（4）收费项目，即物业服务人完成的服务事项中属于收费的项目应当列明；（5）履行情况，即物业服务履行情况，包括收支情况都属于履行情况的内容，物业服务人应当对服务的履行情况进行公开；（6）维修资金使用情况，维修资金属于业主共有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用，物业服务人根据合同约定受托办理维修资金提取及使用的，必须公开维修资金的使用情况；（7）共有部分的经营与收益情况，根据《物业管理条例》的规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。共有部分的收益同样属于业主共有，主要用于维修资金，业主同样有权知悉相关情况，物业服务人受托进行管理使用的，应当予以公开。

物业服务人在公开物业服务相关情况时，除了遵守《民法典》的规定，还必须遵守地方法规和规章的细化规定。

三、公开方式及对象

《民法典》规定物业服务应当以合理方式向业主公开，公开的对象是业主，重点是合理的公开方式的确定。关于何谓合理方式，考虑到业主的多样性、分散性的特点，物业服务应当采取有利于业主获取信息的灵活的方式予以公开，包括在物业小区单元门口、电梯间、服务中心、公告栏等显著位置以电子屏幕、展板、粘贴纸等形式公开，也可以借助现代科技通过微信群、公众号、网站、手机APP、智能机器人等方式向业主公开。公开的方式并不要求物业服务穷尽所有的公开方式，但要尽可能保证业主的知情权。

四、公开时间

关于公开的时间问题，《民法典》草案之前规定物业服务人应当及时向业主公开，最终条文修改为“定期”，相较之下，“及时”的弹性更大，约束力偏弱，而“定期”则确立了稳定的公开制度，有利于督促物业服务人按时公开。至于“定期”的间隔，应按照《物业服务收费管理办法》第12条规定，对于物业服务资金收支情况等业主高度关心的事项，每年不少于一次公开，同时必须遵守各个地方行政主管部门的规定，如北京市《物业管理办法》第23条第2款规定，物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算。此外，当事人在物业服务合同中还可以对物业服务人的公开间隔作出进一步约定。

五、物业服务人的报告义务与公开义务的关系

物业服务人的公开义务与向业主大会、业主委员会的报告义务是并列的，必须一并履行，公开义务的履行不能豁免报告义务。需要注意的，物业服务人在向业主大会、业主委员会报告物业服务的相关情况时，公开的相关情况则应当是报告的基础。报告的方式一般应当采用书面方式，业主大会召开期间应当向业主大会进行报告，其他期间应当提交业主委员会。

【审判实践中应注意的问题】

一、物业服务人未履行定期公开义务和报告义务应承担的责任

对于物业服务人未履行定期公开和报告义务所应承担的责任问题。首先，应当认为物业服务承担的该义务因《民法典》的明确规定而上升为法定义务，而非约定义务，对该义务，物业服务人必须履行，否则即属违法行为。物业服务未履行的，业主、业主委员会均可向督促其及时履行，经督促后仍未履行的，可向有关行政主管机关报告，由行政主管机关根据地方法规或规章给予相应的处罚。其次，虽然物业服务人的公开和报告义务属法定义务，业主和物业服务人仍然可以在物业服务合同中约定物业服务人未履行义务的违约责任，包括继续履行、承担违约金等。因此，物业服务人违反该项义务既有可能承担行政管理责任，也有可能根据合同约定承担相应的违约责任。

二、业主能否起诉物业服务人要求其履行公开和报告义务

根据该条规定，物业服务人履行公开义务的对象是业主，履行报告义务的对象是业主大会及业主委员会。业主作为权利方向物业服务人主张其公开相关情况，物业服务人应当公开。同时，物业服务人报告义务的对象是业主大会及业主委员会，而非单独的业主个体。因此，如业主认为物业服务人未及时履行公开义务的，可以起诉物业服务人要求其及时履行。如果业主起诉要求物业服务人向其履行报告义务或者向业主大会、业主委员会履行报告义务，因接受报告义务的主体是作为业主团体及其执行机关的业主大会、业主委员会而非个别业主，则应存在起诉主体不适格的问题。业主如认为物业服务人未履行报告义务的，可行使监督权利，或向业主委员会、业主大会反映情况，要求业主委员会、业主大会向物业服务人主张权利。