第七百三十二条

第七百三十二条

承租人在房屋租赁期限内死亡的，与其生前共同居住的人或者共同经营人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

【条文主旨】

本条是关于承租人死亡后，共同居住人和共同经营人继受租赁合同的规定。

【条文理解】

房屋，既可以用作生活资料，用于人们的生活居住，满足居有定所的需求；又可以用作生产资料，为生产经营活动提供必要的场所，促进社会经济发展，是现代社会最重要的资产之一。房屋租赁合同中，承租人死亡的，共同居住人和共同经营人虽不是租赁合同相对方，不能直接承担合同权利义务，但为了保护承租人的共同居住人和共同经营人经营权的合法权益，法律应对共同居住人和共同经营人继受租赁合同的权利作出规定。对出租人来讲，由承租人的共同居住人或者共同经营人继受租赁合同权利义务，也有利于维护租赁合同关系的稳定性，可以有效保障出租人的租赁权，从某种意义上讲，赋予共同居住人和共同经营人继受租赁合同的权利，也可以增进社会效益。

正确理解本条规定，应当注意以下几个方面：

一、共同居住人和共同经营人继受租赁合同的条件

（一）仅限于房屋租赁法律关系

从租赁物标的上分类，租赁合同可以分为动产租赁和不动产租赁。不动产租赁是指以不动产作为租赁物的租赁合同，包括房屋租赁、建设用地使用权租赁、土地承包经营权租赁、宅基地租赁等。其中，房屋租赁合同是不动产租赁合同中的重要类型。

依据合同相对性，房屋租赁合同的承租人死亡后，租赁合同已经没有存续的必要，租赁合同应当终止，合同权利义务归于消灭。但是，在房屋承租人存在共同居住人和共同经营人的情况下，应当保护共同居住人和共同经营人的居住权。所谓的居住权，是指对他人所有的住房及其附属设施占有、使用的权利。相较于其他财产，个人对房屋的居住权，关乎人的基本生存需求，体现了人格权优先保护的理念。对于经营人来讲，除了个人居住的权利外，因承租的房屋往往被当作经营的场所，为保障经营的稳定性，应当赋予共同经营人居住的权利。

但是，房屋的居住权必须产生于合法有效的不动产租赁法律关系。在违法的租赁合同中，承租人的租赁权或者出租人的出租权具有瑕疵，甚至可能由此不能对双方产生约束力，共同居住人或者共同经营人亦缺乏居住权产生的合法依据。因此，房屋租赁合同的标的物是未取得建设工程规划许可或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，或未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑时，因出租人和承租人之间的租赁合同无效，不发生共同居住人和共同经营人的居住权问题。

（二）承租人死亡

在民法意义上，自然人的死亡既可以是自然死亡，也可以是宣告死亡。承租人在自然死亡后，共同居住人或共同经营人自然享有居住权。同样，在自然人宣告死亡后，由于被宣告死亡的自然人的人格权归于消灭，宣告死亡的法律后果与自然死亡具有一致性，唯一的差别仅在于宣告死亡的自然人具有恢复人格的可能性。因此，无论承租人是自然死亡还是宣告死亡，其共同居住人和共同经营人都可对租赁物享有居住权。

（三）租赁期限尚未届满

前文已述，共同居住人和共同经营人的居住权，以租赁合同的有效为基础，以租赁权存在为前提。在租赁合同签订后，共同居住人和共同经营人对于租赁期限届满后，承租人可能丧失承租权存在预期，其居住权也应受到租赁期限的限制。租赁期限是出租人与承租人权利义务存续的期间，共同居住人和共同经营人的居住权源于承租人的承租权。因此，在租赁期限届满后，承租人死亡的，共同居住人和共同经营人不再享有房屋的居住权。

另外，在房屋租赁合同为不定期租赁合同时，出租人有权随时行使合同解除权以摆脱合同的约束。因此，在承租人死亡后，如果出租人解除不定期租赁合同的，承租人的共同居住人或共同经营人亦不再享有租赁房屋的居住权。如果出租人在承租人死亡后，对其共同居住人或者共同经营人继续使用房屋并未提出异议的，可以认为是出租人与承租人的共同居住人或者共同经营人重新订立了租赁合同关系。

二、共同居住人与共同经营人的范围

（一）共同居住人

所谓共同居住人，是指在承租人生前与其共同生活、居住于租赁房屋的人，且其共同生活、居住状态应持续至承租人死亡时。首先，我国民法规定的民事主体虽包括自然人、法人、非法人组织三类，但在保护共同居住人的生存权的立法目的下，承租人的共同居住人应当限定为自然人。其次，承租人的共同居住人应当是以生活的目的，而存在与承租人共同“居住”的事实，而非是与承租人具有可以继承的“身份”关系。共同居住人基于与承租人共同居住的事实，享有继受租赁合同权利义务的法定权利，这就使得共同居住人的范围应较继承的范围更加广泛，既可以是承租人的亲属、也可以是具有其他社会关系的人，例如未婚而同居者。应当注意的是，虽然亲属关系身份不是共同居住人的必要条件，但亲属关系对证明共同居住事实往往是有利的，而不具备亲属身份的人证明共同居住的事实状态需要更多证据证实，例如通过缴纳水、电或物业费的凭证或所在社区的证明等证据综合判断。

因此，为避免出租人负担过重，亦有必要对共同居住人的范围进行限定。具体而言，共同居住人应当符合以下两方面的条件：一是房屋对共同居住人具有必要性。以保障基本生活为目的情况下突破合同相对性，应在认定标准上更为严格。房屋应当是共同居住人生活的必要场所，保障其基本生活的必要条件，如果所租赁的房屋共同居住人不是其唯一经常住所，则不应当认定为共同居住人。二是共同居住人具有使用房屋的持续性。共同居住人应当具有与承租人长期共同居住的意思，在承租房屋居住的行为是持续和稳定的，并非临时性借住或者短租，居住时间的长短通常可以作为判断是否构成共同居住人的标准之一。一般而言，与承租人共同居住期限较短的人，不宜认定为共同居住的人，因为其与承租人共同居住的时间较短，可以认为尚未形成稳定的共同生活利益关系。共同居住人的共同居住状态还应当持续至承租人死亡时，如果共同居住人开始与承租人共同居住，后搬离了承租房屋，则不能认定其还具有共同居住人身份。例如，承租人与共同居住人原是夫妻关系，但两人离婚后，一方搬离了承租房屋，则搬离的一方不再具有共同居住人的身份。一旦共同居住人搬离了租赁房屋，则表明其有其他居住场所，而租赁的房屋不再是其维持生活的必要条件，也就不再享有租赁权。

（二）共同经营人

共同居住人基于生活上的居住事实，在承租人死亡以后，享有继受租赁合同的权利。那么对于非基于生活，而是基于共同经营目的的，对承租人租赁的房屋存在居住事实的共同经营人，是否享有继受租赁合同的权益，实践中存在争议。有观点认为，共同经营人对房屋的居住并非出于生活的目的，不能受到生存权的保护，因此不应赋予继受租赁合同的权利。我们认为，承租人将租赁房屋用于生产经营的情况下，往往会将租赁房屋登记为营业场所，因工商登记制度的公示公信力，变更登记需要履行一系列的手续，并且在承租人死亡后，共同经营人的经营活动并不一定终止，变更经营场所对于企业开展经营活动将会造成重大的不利影响。因此，为维护经营活动的稳定性，应当保护因经营而居住在租赁房屋中的共同经营人的合法权益，依法赋予其继受租赁合同的权利。

对于共同经营人的具体范围应当如何认定，实践中亦存有争议。有观点认为，应将共同经营人的范围限定为个人合伙以及个体工商户。其主要理由是，按照我国民法的相关规定，个人合伙以及个体工商户属于人合性质的民事主体，从财产利用和法律责任承担方式上看，与自然人个人财产的利用和责任承担方式一致，体现出连带责任的承担方式。我们认为，承租人的共同经营人，应与双方共同经营的模式加以区别。承租人承租房屋后，自然可以与共同经营人采取不同的经营模式，既可以包括个人合伙或者个体工商户，也可以包括法人或者非法人组织。但是，就共同经营人的范围来讲，也不应当仅限于自然人或者自然人的合伙。主要理由是：首先，虽无论是基于共同生活还是共同经营的目的，在租赁房屋“居住”，都是保护共同居住人或者共同经营人对于租赁房屋居住权利的基础，如果不构成对房屋的居住，生存权或者经营权的保护缺乏依据。但是，居住的事实并不一定表现为物理上的使用，一旦共同经营人在与承租人进行合作的过程中，对外将租赁房屋确定为双方共同经营的场所，就应该认可共同经营人对租赁物房屋具有居住的事实。其次，承租人的共同经营人为法人的，虽然债务承担上受法人财产制度的限制，但是在与承租人共同经营的场合，法人财产亦只是双方合作时，其作为共同经营人承担无限责任的限度。再次，我国法律并不禁止，法人或者非法人组织与自然人共同经营。

三、共同居住人与共同经营人继受权的行使

（一）继受权的行使方式

共同居住人或共同经营人决定继受租赁合同的，应在承租人死亡后的合理期间内，将决定继受合同的事实以适当的方式通知出租人。由于共同居住人或共同经营人的继受权具有法定性，在其继受合同的意思表示到达出租人时，即发生合同继受的法律效力，出租人收到通知后，不能拒绝共同居住人或共同经营人继受合同的要求，也无需另行签订书面合同。如果承租人对于共同居住人或共同经营人身份有异议的，出租人有权提出异议，或者向人民法院或仲裁机构起诉请求确认。

共同居住人或共同经营人决定不继受租赁合同的，可以放弃行使继受权。除可以通知的方式告知出租人不予继受合同的形式外，通常认为，如果共同居住人或共同经营人未在合理期间通知出租人同意继受租赁合同的意思的，也应当是视为共同居住人或共同经营人放弃继受租赁合同。

（二）继受权的行使限制

共同居住人或共同经营人行使合同继受权的，应当受到一定的限制。

第一，共同居住人或共同经营人继受合同的，亦应当按照合同条件继续履行租赁合同。承租人死亡后，其共同居住人或共同经营人依法产生继受租赁合同的权利。也就是说，承租人的共同居住人以及共同经营人有权取得承租人身份，享有承租人基于租赁合同享有的租赁权，继受承租人在剩余租赁期限内的权利义务。因共同居住人或共同经营人的权利义务依附于承租人在租赁合同项下的权利义务，不能超出租赁合同所确定的权利义务的范围，共同居住人或共同经营人应当按照原租赁合同确定的条件继续履行租赁合同。除非经过出租人的同意，无权变更租赁合同内容。如果共同居住人或共同经营人变更租赁合同的条款（如租金、租赁期限等）承租房屋，则视为新的租赁合同要约，出租人有权拒绝其继续承租。

第二，共同居住人或共同经营人的继受权不能转由第三人行使。基于保护特定主体权益的立法目的，法律赋予承租人的共同居住人和共同经营人在承租人死亡之后，享有继受租赁合同的权利。但是，正式基于合同继受权的法定性，继受主体的范围受到严格限制。共同居住人或共同经营人决定不行使继受权的，因承租人的死亡，租赁合同关系应当终止，而不能依照共同居住人或共同经营人的决定转由第三人行使。

【审判实践中应注意的问题】

共同居住人或共同经营人继受租赁合同虽与继承关系存在本质差别，但是由于共同居住人或共同经营人对合同的继受属于权利义务的概括继受，在继受租赁合同后，共同居住人或共同经营人处于承租人的法律地位，承担承租人的权利义务。对于原承租人生前履行合同的行为，亦对继受合同的共同居住人或共同经营人发生直接法律效力，应由共同居住人或共同经营人承担相应法律后果。如出租人对承租人违约的，共同居住人或共同经营人得以依照租赁合同约定主张由出租人承担违约责任。如承租人生前在履行租赁合同时，具有违约行为的，出租人亦可主张由共同居住人或共同经营人承担相应的违约责任。