第七百二十一条

第七百二十一条

承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。

【条文主旨】

本条是关于承租人租金支付期限的规定。

【条文理解】

一、本条规定的背景

该条规定来源于《合同法》第226条的规定，在编入民法典时对规定内容未作调整。

租金支付义务是承租人在租赁合同项下的主要合同义务。从比较法的视角看，“租金”并非仅限于金钱形式。《日本民法典》规定，租金不限于金钱，特别是农地租赁中，支付收获物及其他作物的非常多。我国台湾地区“民法”第421条第2项规定：“前项租金，得以金钱或租赁物之孳息充之”，亦明确租金并不限于金钱。我国《合同法》对租金的具体形式未作出明确规定，在理解上应当认为，没有理由禁止当事人之间约定以金钱之外的其他物作为租金。《民法典》在租赁合同一章中涉及租金的条文，基本延续了《合同法》的规定内容，并未明确规定租金的支付形式。但《民法典》对违约责任的规定中，在第579条规定了“当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付”。该规定来源于《合同法》第109条，“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”，学理上通常将此条规定定义为“金钱债务继续履行”之规定。《民法典》第579条更是明确将租金列举为金钱债务的一种，表明从立法者角度看，似乎并未将非金钱形式的租金作为法律规定的租金支付形式予以考虑。当然，无论租金系以金钱形式支付抑或以租赁物出产物等形式支付，通常均属于种类物之债，因而并无陷于《民法典》第580条非金钱之债不能继续履行之虞。债务履行须有明确的履行期限，租金之债自然也不例外。无论何种形式支付的租金，在当事人未约定支付期限或者对租金支付期限约定不明时，应当按照本条规定确定租金债务的履行期限，并据此认定承租人是否陷于迟延履行，进而可以对出租人主张行使因承租人迟延支付租金而成就之合同解除权之请求正当与否作出准确判断。

二、本条规范性质

本条规定第一句“承租人应当按照约定的期限支付租金”，实际上是《民法典》第509条第1款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的具体化规定。按照约定期限足额支付租金，是租赁合同项下承租人的主要义务，承租人自然应当依约履行，否则即可能陷于债务迟延履行之违约。

本条第二句承接第一句，主要规定如何确定“约定的期限”问题。在当事人明确约定了支付租金期限的情况下，该履行期限的确定通常不存在困难。但实践中，租赁合同存在未约定支付租金期限以及虽然进行了约定但约定不明的情形。对于此类情形，第二句前半句作转引型规定，强调应首先按照《民法典》第510条的规定确定租金支付期限。根据该条规定，“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。”即当事人可以选择签订补充协议的方式用以明确支付租金期限，在双方不能达成补充协议的情况下，应诉诸合同解释，通过合同相关条款准确解读当事人意思表示。在通过合同解释亦不能明确的情况下，则应根据交易习惯予以确定。在上述方式仍不能确定租金支付期限时，则应按照本条第二句后半句规定确定租金支付期限，具体而言分为三个层次：一是租赁期限不满一年的，承租人应当在租赁期限届满时支付；二是租赁期限一年以上的，承租人应当在每届满一年时支付；三是租赁期限一年以上，承租人按照每届满一年支付一次租金方式支付后，剩余期限不满一年的，则应当在租赁期限届满时支付。本条规定的上述逻辑层次表明，在规范性质上其应归属于任意性、补充性规范，仅在当事人没有明确约定或者约定不明确的情况下，作为法定支付期限予以适用，当事人完全可以在租赁合同中对租金支付期限作出与本条规定不同之约定。

三、依据《民法典》第510条规定确定租金支付期限

按照本条规定，在当事人未约定租金支付期限或者约定不明的情况下，首先应诉诸《民法典》第510条规定以确定租金支付期限。而根据该条规定，确定租金支付期限的方法应遵循以下认定方法：

（一）审查是否存在补充协议

《民法典》第510条的前半句明确了，“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充”。因此，司法实践中首先应当审查当事人在租赁合同之外，是否达成了涉及租金支付期限的补充协议。而根据本法第469条第1款和第707条的规定，租赁合同签订形式并非仅限于书面形式，因而作为租赁合同补充协议，亦并非须以书面形式签订，唯于诉讼中，对未以书面形式订立的补充协议，主张协议存在的一方应付举证证明责任。

（二）依合同解释方法确定

《民法典》第510条规定的后半句明确，“不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定”，即可以通过合同解释方法分析确定当事人之真实意思，从而确定租金支付期限。合同解释方法，通常认为包括文义解释、目的解释、体系解释等。所谓文义解释是指按照合同条文的语言表达方式对合同进行解释。合同是由文字或语句表现出来的意思表示一致的行为，可以通过对语句或文字进行惯常的逻辑意义分析，解释合同中的内容。目的解释是针对当事人签订合同的目的对合同进行解释，侧重于考察合同订立时当事人的主观状态，探究合同签订时当事人的目的取向。体系解释是将合同的各个部分看作是一个逻辑协调的整体，通过对其中各个部分作用的分析及相互逻辑关系，判断合同条款中包含的当事人真实意思表示。比如通过承租人违约责任条款，可以推知，何种情况下承租人未支付租金构成违约，进而反推出承租人依约支付租金的期限。

（三）依交易习惯确定

《民法典》第510条后半句还规定，不能达成补充协议的，按照交易习惯确定相应合同内容。交易习惯是指在交易行为地或者某一领域、某一行业内通常采用的并为交易对方订立合同时知道或者应当知道的做法，亦可以指合同当事人之间经常使用的习惯做法。

比如日本民法认为，后付租金为一般习惯，动产、建筑物、宅基地通常在每月末支付租金，其他土地通常为每年末支付，具有收获季节时，则在该季节后立即支付，较为符合日本的习惯。作为有长期合作关系的出租人和承租人之间，如果曾经的租赁合同均约定每月月底支付当月应付租金，则可以认为该租金支付方式和期限构成双方之间租赁交易习惯，在后续没有明确约定租金支付期限的租赁合同履行时，仍应推定双方同意按照之前的交易习惯履行，除非该交易习惯被双方明确予以排除。

【审判实践中应注意的问题】

一、承租人未按约支付租金的诉讼时效期间如何起算

承租人应当支付租金的期限与承租人欠付租金的诉讼时效期间计算密切相关。对租赁合同，当事人可自行约定租金一次性支付或者分期支付。一次性支付租金的，出租人对承租人欠付租金诉讼时效起算点不存在疑问，而对当事人约定分期支付或者根据本条规定确定承租人应当分期支付租金的情形，出租人主张欠付租金之债的诉讼时效期间则应如何计算，则可能产生不同认识。根据《民法典》第189条的规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。”即如果将同一租赁合同项下的租金支付之债，整体视为“同一债务”，则应从最后一期租金的支付期限届满之日起开始计算全部欠付租金的诉讼时效期间。而如果认为每一期租金均成立一个独立的债权请求权，则应当认为每一期租金请求权的诉讼时效期间均应分别计算，即每期租金请求权诉讼时效应自该租金支付期限届满之时开始计算。

分期履行之债可以具体区分为两类，一类是定期给付之债，主要是指继续性合同履行过程中随着合同履行而持续定期发生的债务，如租金、工资、水电费等。由于定期给付之债是在合同履行过程中不断产生的，具有双务性，因此每一期债务具有独立性，即每一期债权债务对应相应的给付和对待给付。而另一类是分期给付之债，即某一债务发生后，当事人约定分期分批予以履行，其特点是债务在法律行为发生时即合同成立生效时便已确定，而并非在合同履行过程中不断产生，此类债务虽然也表现为分期履行，但每一期债务履行并不能对应债权人相应的对待给付，因而债务具有同一性和整体性，彼此之间并不能独立成立债权请求权。

由此可见，分期支付的租金，不属于《民法典》第189条规定的“当事人约定同一债务分期履行的”分期给付之债，而应认为属于定期给付之债，即每一期租金支付均可成立独立请求权，因而不应认为出租人对承租人应当分期支付的租金，在整个租赁合同约定的最后一期租金支付期限届满之日方才起算，而应认为每一期租金均应自其支付期限届满时即开始起算诉讼时效期间。

二、租金支付的推定

我国台湾地区“民法”有定期给付之债的推定清偿规则，其“民法”第325条第1款即规定：“关于利息或其他定期给付，如债权人给与受领一期给付之证书，未为他期之保留者，推定其以前各期之给付已为清偿。”学者认为，该规定于租金这一定期给付之债同样适用。《民法典》对定期给付之债的清偿未明确规定可适用推定。在承租人欠付两期以上租金的情况下，其仅清偿其中部分租金，且债权人予以受领的，应当如何解读当事人的真实意思，在司法实践中，需诉诸证据规则予以解决。