第七百一十三条

第七百一十三条

承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。

【条文主旨】

本条是关于出租人履行租赁物维修义务的规定。

【条文理解】

对租赁物进行维修，是租赁期间经常会发生的问题。依照本法前条规定，当事人对由谁承担租赁物的维修义务没有约定或者约定不明的，应由出租人承担对租赁物的维修义务。根据本条规定，正确理解出租人对租赁物的维修义务，应当注意以下两个方面：

一、出租人履行维修义务的条件

（一）租赁物有维修的必要

为对租赁物进行必要维护，或在租赁物发生故障、损坏时，出租人可以主动提出，或者应承租人的要求对租赁物进行维修，以保障租赁物符合合同约定的使用、收益状态。在承租人提出对租赁物进行维修的要求时，出租人应当在合理期限内完成对租赁物的维修。但这并不意味着，对于租赁物存在的任何不适于利用的状态，出租人都应当进行维修，只有在租赁物具有维修的必要时，出租人才应当进行维修。至于何为具有维修的“必要”？通常认为，当事人在订立租赁合同时，可以通过订立维修条款，对租赁物需要维修的具体情况作出明确约定，当租赁物出现维修条款所约定的情形时，应当认为租赁物已经具有维修的必要；如果租赁合同没有作出约定的，应当综合标的物的性质、双方缔约目的以及交易观念等因素，来考察租赁物是否具有维修的必要。

（二）租赁物有维修的可能

出租人履行租赁物维修义务，还要求租赁物尚有维修的可能。维修不能，通常包括事实上的不能与经济上的不能。前者是指租赁物的损坏已经达到客观上不能修复的程度，在技术上或物理上已不可能实现修缮，如承租人承租的房屋已经倒塌；后者是指维修租赁物在事实上虽然可能，但在经济和交易上耗费过巨，或者维修所获效果不足以弥补修缮费用，均不宜再期待出租人维修。无论是事实上的不能还是经济上的不能，对出租人而言，皆不再发生租赁物的维修义务，而涉及是否负有替换、新造或者重建义务的问题。

租赁物维修不能还可分为全部不能与部分不能两种情况。当维修全部不能时，出租人显无维修义务；而当维修部分不能时，若租赁关系仍然存续，则就剩余部分，出租人仍负有维修义务。这是因为，出租人对租赁物的维修义务，派生于出租人对租赁物的瑕疵担保责任，如出租人继续将租赁物之剩余部分租予承租人，则出租人应持续不断维护剩余部分之安全，并采取必要之修缮措施，以维护承租人之生命财产安全。

（三）租赁物的损坏不能归责于承租人

在承租人对租赁物的损害具有过错的情况下，出租人是否仍应承担租赁物的维修义务，实践中存有争议。一种观点认为，即便是因承租人的侵权行为导致租赁物的毁损，出租人仍然负有维修义务。这是因为，承租人对租赁物瑕疵的产生，应当承担损害赔偿责任，但与出租人的维修义务并不具有同一性质，结合我国《合同法》第220条对双方当事人约定维修义务所作之例外规定，此时仍由出租人承担租赁物的维修义务，更加符合法的体系解释。另一种观点认为，在因承租人的过错导致租赁物发生损坏的情况下，承租人的赔偿责任可以表现为对租赁物的维修。我们认为，在租赁物的损害明确是由承租人原因所造成的情况下，通常应由承租人承担侵权责任，如果由此产生的损害赔偿已足以修缮租赁物，出租人并无履行维修义务的必要，可直接适用恢复原状的方式回复租赁物的适用状态。此时，仍要求出租人承担维修义务，则不仅对出租人不公平，还因租赁物并不在出租人的直接控制下，容易引发道德风险。因此，出租人对租赁物的维修义务，得因承租人对租赁物损坏存在过错得以免除。

在租赁物的损坏不可归责于双方当事人，或者是因可归责于双方当事人的事由所致的情况下，出租人又应当如何承担维修义务？从比较法的角度看，通说认为，在租赁关系存续期间，出租人一般性地负有用益状态维持义务，只要因租赁物有瑕疵致该义务难以为继，出租人即应加以消除，修缮义务为用益状态维持义务的具体化呈现，其发生自不应以瑕疵的产生是否可归责于双方当事人为断。《德国民法典》规定，使用租赁的承租人可以请求除去以后出现的瑕疵，与出租人是否对这些瑕疵具有过错无关。《日本民法典》规定，租赁物需要修缮的状况不必是因归责于出租人的事由而产生，也可以是因天灾、不可抗力而产生，但即使是天灾地变等不可抗力，出租人仍负有修缮义务。由此，租赁物的毁损是因不可归责于双方或因可归责于双方当事人的事由所致的情况下，租赁物的维修义务原则上仍由出租人承担，但可结合承租人的过错程度，根据过失相抵的原理，减轻或者免除出租人的维修义务。

（四）承租人履行必要的协助义务

通常情况下，租期内的租赁物往往由承租人实际占有使用，因此在出租人履行维修义务时，需要承租人履行必要的协助义务。根据诚信原则，当出租人提出对租赁物进行正常维护时，除非有正当理由，承租人不能拒绝出租人维修租赁物的要求，并且应当积极配合，为其提供必要的条件；当租赁物出现毁损并不为出租人所知时，承租人应及时通知出租人，以便租赁物能够得到及时维修。同时，承租人还负有采取必要的措施，防止租赁物的损坏进一步扩大的义务。若承租人没有履行必要的协助义务，可能会引发相应的损害赔偿责任。

（五）出租人应在合理期限内履行维修义务

之所以为出租人履行租赁物的维修义务确定合理期限，一方面，是因为维修期限的长短直接影响承租人对租赁物的使用；另一方面，是因为出租人可能因缺乏维修的能力，确实需要必要的时间完成租赁物的维修。至于何为“合理”期限，应当首先以双方当事人协商确定的期间为准，如双方无法就确定合理期限协商一致的，可以综合考虑以下因素：一是租赁物的损坏程度，即维修租赁物的困难程度；二是承租人需要维修的紧急状态，在何种程度上影响承租人使用租赁物；三是出租人的维修能力，涉及出租人的个人技能或者经济状况；四是出租人的维修方式，例如作为租赁物的商品尚在保修期内，应考虑原厂返修导致维修期间较长的问题。

二、出租人违反履行维修义务的法律后果

（一）承租人可以自行维修租赁物

承租人向出租人提出维修要求后，出租人未在合理期限内履行维修义务的，承租人可以自行维修。对于何为“出租人未履行维修义务”，应作扩大解释，以租赁物是否已经回复到合同约定的承租人可以有效利用的状态为标准，而不仅包括出租人拒绝维修、迟延维修等情况，也不要求出租人对此存有过错。同时，对于承租人“自行”维修，也应作扩大解释，并不要求必须为承租人独立完成，而应当包括承租人借助第三人维修租赁物的情形。因承租人自行维修的行为在客观上是代替出租人履行义务，由此产生的维修费用，应当由出租人负担。出租人负担维修费用的具体方式，既可表现为由出租人直接支付维修费用，也可在承租人预先垫付费用的情况下，从租金中予以扣减。

但是，承租人自行维修的行为，并不能理解为承租人享有自行维修的权利，而应当理解为，在出租人未履行维修义务时，承租人基于诚信原则，所负有防止损失扩大的义务，自行维修显然是防止损失扩大最为直接有效的方式。因此，在出租人未履行维修义务时，承租人应当自行维修，如承租人因过错未履行自行维修的义务，亦应对由此产生的扩大的损失承担责任。

（二）承租人可以主张减少租金或者延长租期

租赁物损坏期间，承租人按照合同约定利用租赁物的主合同权利必定遭受影响。不论是出租人积极履行对租赁物的维修义务而对租赁物进行维修，还是在出租人未履行维修义务时由承租人对租赁物自行维修，承租人对租赁物的使用障碍，皆与出租人未适当履行租赁物用益状态提供与维持的主合同义务直接相关，出租人应当对此承担责任。因此，承租人有权要求出租人就其因租赁物的损坏，对其使用租赁物所受影响的具体程度，相应地减少租金或者延长租赁期间。具体是采取减少租金还是延长租期的方式，可由当事人双方协商确定；如双方不能就此达成协商的，因出租人承担维修义务，在不影响出租人、第三人合法权益的情况下，综合加以确定。

【审判实践中应注意的问题】

一、出租人违反维修义务应当承担赔偿责任的具体范围

在租赁物损坏的情况下，基于出租人提供符合合同约定租赁物的义务，出租人负有维修义务。但维修义务的发生并不意味着出租人违约，仅在出租人违反维修义务的情况下，出租人应当承担违约责任。

实践中，因出租人违反维修义务，承租人可能产生两方面的损失：一是租赁物本身因损坏而无法正常使用的租期损失，如承租人租用A物30天，但因A物中途发生损坏，承租人实际正常使用A物仅20天，不能正常使用的10天即为承租人的损失；二是因无法正常使用租赁物，导致承租人收入减少或费用增加，如租用的机器设备发生故障，导致无法生产，妨碍承租人履行与第三人的合同。此时，应当允许承租人援引本条规定，就租赁物因维修而无法正常使用产生的损失，向出租人主张减少租金或者延长租期。而就因无法使用租赁物引发的其他损失，因本条未作明确规定，我们认为，应当依照违约责任的相关规定，由出租人负责赔偿承租人在履行维修义务或者采取补救措施后仍然存在的其他损失。至于赔偿损失的具体数额，如果租赁合同中已有约定，应当按照约定执行；如租赁合同没有作出约定，出租人应当赔偿的数额应相当于承租人因违约所造成的损失，包括合同的履行利益，但不得超过出租人在订立合同时已经预见或者应当预见的范围。

二、承租人自行维修的合理费用应由出租人负担

出租人怠于履行维修义务，承租人为防止损失扩大，可以自行维修租赁物，由出租人负担相应费用。审判实务中，经常出现因出租人对承租人自行维修的花费不予认可，从而引发纠纷的情形。尽管承租人自行维修租赁物，保持租赁物的良好状态，实质上也是符合出租人利益的行为，但是对于承租人自行维修的费用，仍应以合理为限。具体而言，人民法院在认定承租人自行维修的费用是否合理的过程中，应在公平原则的指导下，以是否必要、是否为必然发生的费用为首要标准，结合承租人对租赁物维修的紧急程度以及维修能减少的损失程度，加以综合判断。如承租人自行维修的费用明显过高，可以根据出租人的请求作出适当调整。

三、出租人违反维修义务，承租人可以主张解除合同或者拒绝支付租金

租赁合同中，出租人通过让渡租赁物的使用权获取租金收益。因此，提供与维持租赁物的用益状态是出租人的主要义务，对租赁物进行使用、收益是承租人的主要权利。租赁物发生损坏后，出租人没有正当理由，在承租人通知的合理期限内未履行维修义务，导致承租人使用租赁物的主要合同目的不能实现的，构成根本性违约，承租人可以主张解除合同，并请求出租人承担损害赔偿责任，人民法院应当支持。

租赁合同中，承租人的主要义务为支付租金，与出租人提供符合合同约定租赁物的主义务而言，两者具有对应关系。因此，当出租人违反维修义务，未能维持租赁物处于适用状态的，承租人可行使同时履行抗辩权，拒绝向出租人支付租金，而不构成违约。当然，承租人行使同时履行抗辩权仍应符合诚信原则，对于租赁物轻微损坏但不影响承租人对租赁物的主要使用目的的，承租人不得以出租人未及时修缮为由，拒绝支付租金。