第七百零四条

第七百零四条

租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

【条文主旨】

本条是关于租赁合同的主要内容的规定。

【条文理解】

本条属于指导性条款，也称任意性条款，是指在一般情况下，租赁合同应当具备的主要条款。由于租赁合同的标的物不同或者租赁期限、租赁方式不同，合同的内容当然不尽相同，但一些主要条款都是应该具备的。不过值得注意的是，在订立合同的过程中，如果一方当事人坚持合同的订立以对特定事项达成协议为条件，则在该特定事项达成协议前，合同不成立；如果出租人与承租人双方在订立合同时，有意将某一项内容留待进一步商定，则尽管该条款未确定，也不妨碍合同的成立。

《民法典》第470条第1款规定：“合同的内容由当事人约定，一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。”本条就是结合租赁合同的特点对《民法典》第470条的具体化。租赁合同的主要条款包括如下事项：

一、有关租赁物的条款

租赁物是租赁合同的标的物。当事人订立租赁合同的目的就是要使用租赁物或者从他人使用租赁物中获取一定的利益。因此，租赁物是租赁合同的主要条款，不可或缺。租赁合同中租赁物的条款应当包括以下几个方面的内容：

（一）租赁物的名称

租赁物应以明确的语言加以确定，如租赁房屋，必须约定清楚是住宅还是商业用房，而且必须明确具体的位置。所谓具体的位置，既包括具体的门牌号，也包括具体一栋建筑物内具体哪一间或者若干间。对租赁物本身的要求，租赁物应是有体物，非消耗物；应是流通物而不是禁止流通物。禁止流通物不能作为租赁物。如法律禁止普通民事主体制造、买卖、销售武器弹药，普通民事主体也不能出租武器弹药。租赁物可以是种类物，也可以是特定物，对于种类物，一旦承租人对其选择完毕就已特定化，出租人就应当交付特定化了的租赁物。譬如，承租人租赁汽车时，选择了品牌、型号、颜色、新旧程度甚至车牌号时，出租人就应当交付相应的车辆。租赁物的约定是否明确关系到租赁物的交付、合同期限届满承租人返还租赁物、第三人对租赁物主张权利等一系列的问题。

（二）租赁物的数量

数量单位根据租赁物的具体特性确定。租赁合同中只有明确了数量，出租人才能准确地履行交付租赁物的义务。同时，数量条款是租赁期限届满时，承租人返还租赁物时的依据。标的物数量是合同成立不可缺少的条款之一。

（三）租赁物的用途

任何租赁物都具有相应的使用价值并决定其用途。租赁物的用途关系到承租人如何使用租赁物，因为承租人负有按照约定使用租赁物的义务，租赁物的用途就必须约定清楚，否则当租赁物损坏时，出租人就难以行使其请求权。租赁物的用途应当根据租赁物本身的性质特征来确定，还必须遵守相关法律的强制性规定，并非完全由当事人自由约定。例如，用于载货的汽车不能用于载人。又如，商业办公用房，只能用于商业或者办公，不能改成住宅；相反，普通住宅只能居住，不能用于商业目的；即使居住房屋，相应面积的房屋供多少人居住在租赁合同中应当约定清楚。租赁物的用途往往与租金直接相关联。例如，出租汽车就不能超过车辆允许的乘载量，而且乘客越多租金通常越高。约定租赁物的用途也可以明确承租人对租赁物使用过程中的消耗的责任归属问题。

二、有关租赁期限的条款

租赁期限直接影响承租人使用租赁物的时间长短、支付租金的时间、交还租赁物的时间等。如果合同当事人对支付租金的期限没有约定，可根据租赁期限来确定支付租金的期限。租赁期限的长短由当事人自行约定，但不能超过本章规定的最高期限。

租赁期限可以年、月、日、小时计算，要根据承租人的需要来确定。如果当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，可按照《民法典》第510条与第511条等规定予以处理。

三、有关租金的条款

出租人出租租赁物的目的就是收取租金，租金同租赁物一样是租赁合同中必不可少的条款，支付租金是承租人的主要义务，收取租金是出租人的主要权利。租金的多少、租金支付的方式，是人民币支付还是以外汇支付，是现金支付还是银行卡支付、票据支付或者电子支付，是由承租人向出租人直接支付还是授权支付，是按月支付还是按年支付，是一次支付还是分次支付，是预先支付还是事后支付，等等，这些问题都应当在订立合同时约定明确，以避免事后发生争议。同时，这些约定也是合同当事人履行义务和行使权利的依据。

四、有关租赁物维修的条款

承租人租赁的目的是使用与收益，这就要求租赁物的状态必须符合使用的目的，同时，在使用租赁物时必然会有正常的消耗，这就有一个对租赁物的维修问题。对租赁物的维修义务应当由出租人承担，这是出租人在租赁合同中的主要义务。但并不排除在有些租赁合同中承租人负有维修义务。一般有三种情况：一是有些租赁合同，法律直接规定承租人负有维修义务。例如，《海商法》规定，光船租赁由承租人负责维修、保养。有时为了能够对租赁物及时、更好地进行维护，保持其正常的使用功能，合同双方可以约定，维修义务由承租人承担。二是根据商业习惯，租赁物的维修义务由承租人负责。例如，在汽车租赁中，一般都是由承租人负责汽车的维修。三是根据民间习俗，如在我国一些地方的房屋租赁中就有“大修为主，小修为客”的说法和习惯。

除了上述条款外，当事人还可以根据需要订立其他条款，如违约责任、解决争议的方式以及解除合同的条件等，都是合同中的重要的条款。

【审判实践中应注意的问题】

一、严格依照租赁合同条款确定当事人权利义务并处理可能出现的纠纷

合同条款是合同中经双方当事人协商一致、约定双方当事人权利义务的具体条文。合同的条款载明了合同的内容。合同当事人的权利义务，除法律另有特别规定外，主要由合同的条款确定。合同条款是否齐备、清晰、准确，决定合同是否成立、应否生效以及可否顺利履行，进而决定当事人订立合同的目的能否实现。因此，合同条款非常重要。本条规定了租赁合同的主要条款。但是，并不意味着当事人订立的租赁合同中缺少了本条规定的任何一项就会导致合同的不成立或者无效。本条明确租赁合同的主要条款，具有提示性与示范性。合同的主要条款或者合同的内容由当事人根据具体情形依法约定，一般包括这些条款，但不限于这些条款。《合同法司法解释（二）》第1条规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。”依照这一司法解释，租赁合同最主要的内容，除了当事人名称或者姓名外，就是租赁物的名称与数量等，其他内容均可以由当事人协商补充或者根据法律解释规则予以确定；也可以根据当事人实际履行情况予以确定。譬如，房屋租赁合同中缺少租金条款，可以根据相同地段、相同用途、类似状况的房屋的市场租金行情予以确定，也可参照政府或者行业指导价确定；又如，缺少租赁期限条款，可视为不定期租赁合同，但最长期限不超过20年。

二、准确把握租赁合同条款与租赁合同示范文本的关系

《民法典》第470条第2款规定：“当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。”1999年《合同法》有完全相同的规定。但是，法律未明确由谁制定合同示范文本，亦未明确合同示范文本的作用。租赁合同示范文本通常针对常见多发的租赁关系，如房屋租赁、汽车租赁、通用机器设备租赁等。实务中，几乎所有大中城市的房屋管理部门与市场监督管理部门单独或者联合推出了房屋租赁等合同示范文本。当然有些租赁合同文本是由行业组织牵头拟订。各种示范文本只是为当事人订立租赁合同提供参照，提示当事人在订立合同时以更加明确、更加规范的条款作出意思表示，尽量避免合同文本中缺款少项，从而避免或者减少不必要的争议与纠纷。毕竟并不是所有的当事人都具有订立合同的知识与经验。即使是学习过法律知识的人，对实践中具体问题的预判与处理方案，往往未必百分之百的妥当。而且通常情况下，处于相对弱势地位的当事人依据政府主管部门或者行业组织牵头起草的示范文本提出主张，能够相对容易地得到对方当事人的认可。例如，房屋租赁合同示范文本中有关违约责任的约定对出租人与承租人而言，不仅平等而且能够相互制衡，而由处于优势的当事人起草的文本往往从自己利益出发而较少考虑对方当事人。当然，当事人是否参照合同示范文本完全可以自主抉择。另外，一些小众的租赁合同往往并无相应的示范文本。人民法院或者仲裁机构不会因当事人未采用示范文本而认定合同不成立或者不生效。

三、充分注意乡村房屋与国家福利政策房屋作为租赁物的特别规定

本章适用房屋作为租赁物的租赁合同时，应当结合《房屋租赁合同司法解释》第1条的规定。首先，依照该条规定，该项司法解释只适用于租赁物为城市、镇规划区内的房屋即城镇房屋。也就是说，本章规定一般情况下只适用于城镇房屋作为租赁物的租赁合同。其次，除法律另有规定外，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照该司法解释处理。乡村规划区的房屋所占土地性质是农村集体所有制土地，乡村规划区内的房屋归集体经济组织及其成员所有，与城镇规划内的房屋在性质上和法律适用上存在很大的差异。乡村规划内的房屋的转让受到国家法律与政策的严格限制，城市居民不允许购买。租赁市场则有所不同，非本集体经济组织成员租赁乡村规划内的房屋，不改变房屋及土地的所有制性质，因而可以参照该司法解释处理乡村规划内的房屋租赁合同纠纷案件。然而，若通过房屋租赁合同变相改变集体所有制土地性质、土地用途及宅基地法律及政策规定的，则不能简单地适用《民法典》“租赁合同”一章及相关司法解释的规定。最后，当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用该解释，也不适用《民法典》“租赁合同”一章的规定。依据原建设部发布的《城市公有住房管理规定》及原建设部等部门联合发布的《廉租住房保障办法》《经济适用住房管理办法》的规定，公有住房、廉租住房、经济适用住房具有政府福利性与保障性，通常由政府投资或者给予补贴，承租人必须具备特定的条件（如廉租住房只出租给城市低收入住房困难家庭），不是所有的民事主体都可以成为承租人。因此，依照国家福利政策订立的租赁合同，出租人与承租人之间不属于平等的民事法律关系。