第三百八十二条

第三百八十二条

需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。

【条文主旨】

本条是关于地役权在需役地及其上的土地承包经营权、建设用地使用权等部分转让时的规定。

【条文理解】

本条基本沿用《物权法》第166条的规定，仅将“……建设用地使用权部分转让”调整为“……建设用地使用权等部分转让”，增加了一个“等”字，其他内容未作变动。

一、地役权的不可分性的含义

地役权的不可分性是指地役权的取得（发生）、消灭或享有应及于需役地和供役地的全部，不得分割为数部分或仅为一部分而存在。地役权的不可分性主要表现为：一是如地役权所附属的主权利为多人所享有，则共有人之一不得仅为自己享有的份额取得地役权，也不得按其应有的部分使已存在的地役权消灭；二是需役地如经分割，则地役权原则上为分割后各部分的利益继续存在；三是供役地如经分割，则地役权原则上仍继续存在于分割后的各部分之上。本条属于第二种表现形式，即当需役地分割后，除非此时地役权仅与分割后的某部分需役地有关，否则地役权就分割后各部分土地的，依然存续于各个分割的部分。《民法典》第383条属于第三种表现形式。本条和第383条是地役权不可分性包括的两方面内容，属于“同一硬币的两面”。在不改变地役权构造的前提下，供役地或需役地的分割均不影响地役权的持续存在。但若分割后的部分不能纳入地役权构造的，地役权对其将不复存在。

二、地役权不可分性的历史沿革

地役权起源于罗马法，地役权的标的主要是土地，最早的地役权是因农业耕作而产生的相邻关系中的权利，与相邻关系是重叠的。罗马法上的地役权具有从属性，地役权不具有单独转让性，不得与需役地相分离而转让，地役权与所有权一起变动（Servitusambulat cum domino）；且地役权在期限上是永久的，随土地始终，不随土地变更而受影响。

1804年《法国民法典》直接继承了罗马法中关于地役权的规定，将地役权定性为不动产物权，是在不动产之上设立的，因不动产利用和便利而形成的关系。《德国民法典》继承了罗马法的基本原则，在法典中单设了地役权，将地役权的设定行为认定为无因的物权行为，并且在立法上第一次明确区分了地役权和相邻关系。

关于地役权的不可分性，在德国、法国、瑞士和日本等国的立法例中均有体现。如《瑞士民法典》第743条规定：“需役地被分割时，其地役权的通常利益部分仍然存续。但在前款情形中，地役权的行使因某些情况仅限于其中一部分时，供役地人得请求注销其他部分的地役权。”第744条规定：“供役地被分割时，其地役权通常仍在各部分存在。但在前项情形中，其地役权在某些部分上已不存续或因某些情况未能存续时，上述未供役部分的所有人，得请求注销其地役权。”《德国民法典》第1025条规定，地役权人的土地被分割的，其地役权在各个部分继续存在；但在产生疑问时，仅在地役权的行使未对供役地所有权人造成困难时，始得准许。地役权仅对需役地的一部分有利的，地役权在其余部分消灭。第1026条规定：“供役地被分割的，如果地役权的行使仅限于供役地的一部分，对行使范围以外的其他部分，地役权不再存在。”《法国民法典》第694条、第700条规定：如为其设定地役权的土地后来被分割，对该土地的每一部分地役权仍然存在，但是，不能因此而加重原设有地役权的土地的负担。《日本民法典》第282条第2项规定：“于土地分割或一部让与情形，地役权为其各部或于其各部之上存在。但地役权因其性质，只与土地一部有关时，不在此限。”

为了提高需役地的效益，无论需役地是独有还是共有，地役权都包括需役地的整体，任一部分均能享有地役权带来的利益，即使需役地因部分转让被分割后，分割后的各个部分原则上仍能受惠于地役权。不动产地役权体现为需役地分割不影响地役权在分割后土地上的概括存续。但有学者认为，本条的表述并不到位，理由为：我国的土地或海域以宗为单位，无论土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权或海域使用权部分转让，均要先对土地或海域进行分宗，即分成不同的单元，进而使原来的一个用益物权成为数个权利。这就意味着需役地进行部分转让的前提是先对其进行分割，否则需役地权利转让无法实现。据此，从需役地角度看地役权的不可分性宜从需役地的分割切入，只有这样，才能直达其根本。在此基础上，需役地权利的部分转让，受让人取得地役权，是因其主体物化而产生的从属性的表现。需役地事后分割，不影响地役权及原需役地整体的利益格局。但在需役地分割后地役权客观上无法惠及分割后的部分，该无法惠及部分上的地役权将不复存续。这在《法国民法典》（第700条）、《德国民法典》（第1025条）、《瑞士民法典》（第743条）中皆有体现。若地役权客观上能惠及分割后的部分，但该部分不在地役权合同约定范围之内的，地役权于该部分也不复存在。如合同约定距离供役地30公尺的需役地有采光权，后该需役地被分割，在30公尺之外的部分虽然也有采光需求，但因不在合同约定的范围之内，就无从取得采光权。

【审判实践中应注意的问题】

一、地役权不受需役地部分转让的影响

地役权是为了需役地利用上的便利而存在于供役地上的权利，效力及于需役地的全部和供役地的全部，故地役权不受需役地部分转让的影响。在本条中具体表现为：第一，地役权设定后，其行使不能与需役地相分离，若需役地由单独所有转化为共同所有，则共同共有人同时享有地役权。第二，地役权设定后，需役地部分转让的，已转让的部分需役地和未转让的部分需役地都享有原来的地役权。第三，需役地转让的部分，涉及地役权的，受让人取得全部地役权，而不是部分地役权。第四，需役地的部分转让，包括需役地上权利的部分转让，本条限定为土地承包经营权、建设用地使用权等部分转让。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第27条的规定，因需役地不动产权利转移引起地役权转移的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记。

本条还可以理解为地役权不可分性的例外情况，根据反对解释，即法律条文作出正面的规定，可以从其反面来推测这个法律条文的反面的意思，以用来裁判案件。可以得出：第一，若需役地转让部分不涉及地役权的，该受让人就不再享有地役权；第二，若转让部分涉及地役权的，即使双方没有规定，该受让人可以享有地役权；第三，若地役权仅在部分需役地上存在，且该特定部分就可以实现地役权设定的目的、不影响地役权实现的，该部分需役地转让后，则仅该部分需役地权利人享有地役权。

二、关于提高需役地效益的认定

关于需役地的范围，《民法典》第372条将需役地规定为地役权人“自己的不动产”。“自己的不动产”应当采用广义的理解，即不仅包括房屋、土地，还应包括海域、林木等其他不动产。相应的，我国地役权主体具有相当的广泛性，除了土地所有权人之外，建设用地使用权人、土地承包经营权人、宅基地使用权人等他物权人都可以成为地役权法律关系的主体。

“提高自己不动产的效益”是地役权设定的目的，不仅单纯为了满足需役地人的个人需要，还要为了提高需役地不动产的效益。如我国台湾地区“民法”在第851条将地役权设立的目的界定为“供自己不动产通行、汲水、采光、眺望、电信或其他特定便宜之用”，也明确了地役权须有利于需役地。随着地役权的不断发展，凡是需役地上的利益，无论是需役地的需要，还是需役地人的需要；无论是土地本身的利益，还是其他不动产的利益；无论是现在的利益，还是未来的利益；无论是短期的利益，还是长期的利益，都可以成为地役权的客体。由于地役权设定的目的各有不同，也有学者认为界定“提高自己不动产的效益”应采取主客观相结合的方式，更应立足于个案审查。是否供需役地便宜之用，应就特定需役地人判断之，不以客观上有此必要为要件。

三、地役权的不可分性与相邻关系

相邻关系是指依据法律规定，两个或两个以上相互毗邻的不动产的所有人或使用人，在行使不动产的所有权或使用权时，相邻各方应当给予便利和接受限制而发生的权利义务关系。因此，相邻关系从性质上说并不是独立的物权，而是对两个不动产权利之间相互关系的法定权利安排，仍然属于所有权或者使用权的范畴。

地役权和相邻权的联系主要体现在调整不动产之间关系中的地位和作用上形成合理分工。相邻权为毗邻的不动产之间的关系设定了法定标准，用法律的形式予以规定；但单纯的立法形式既不能全面调整实际生活中不动产之间关系，又抑制了当事人之间的意思自治，不利于不动产实际价值最大限度地发挥，因此需要通过允许当事人设立地役权的方式，利用协议安排其关于不动产的提供便利的问题，从而弥补相邻关系规定的不足。

地役权和相邻权的区别主要体现在法定和约定的区别、在提供便利的内容上的区别、是否要求不动产相邻的区别、取得是否有偿的区别、权利是否可以转移的区别等方面。下面重点介绍相邻权与地役权不可分性相关的两个区别：

（一）取得方式的区别

基于相邻关系产生的相邻权是法律规定取得的，原则上基于法律法规的规定，在例外情况下可以基于习惯法而产生，一方为相邻不动产的另一方提供通风、通行、采光、日照等便利。

而地役权的取得基于法律行为，主要形式多见于两种，一种是通过地役权合同设立地役权，另一种就是本条规定的因与需役地一并转让而取得地役权。地役权是为需役地的方便和利益而存在的物权，需役地及其用益物权部分转让时，地役权同时发生转移，体现了地役权的不可分性。

（二）权利是否可以转移的区别

相邻关系是为了相邻不动产权利人之间最基本生产、生活上的便利而设立的，法律一般不允许相邻权转让。且只要不动产相邻，相关主体都可以基于法律规定提出权利请求，故相邻权也没有转让的必要。

地役权可以依据当事人的约定而发生转让，根据《民法典》本条和第383条的规定，无论是供役地或需役地的转让，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力，充分体现了地役权在取得和享有上的不可分性。