第三百七十六条

第三百七十六条

地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制。

【条文主旨】

本条是关于地役权人义务的规定。

【条文理解】

本条沿用《物权法》第160条的规定，内容未作变动。

地役权作为各国民法通行的用益物权制度，不同于相邻权法律制度，也与其他不动产用益物权不同，具有其他物权所不具备的特殊功能。当事人通过自主协商、签订地役权合同，设立地役权。地役权合同的目的和履行方式关涉正确认定地役权人和供役地权利人各自的权利义务，是地役权制度的核心内容。对于《民法典》本条的规定应从以下五个方面加以理解和适用：

一、地役权合同的内容具有意定性

地役权的内容由当事人自由约定，而非由法律规定，学理上均持肯定意见。当事人可通过地役权之设立，使需役不动产权利获得更多延伸。与相邻关系相比较，地役权旨在补充相邻关系之不足，相邻关系是“法定”的地役权，而地役权则是“约定”的相邻关系。地役权，较之相邻关系，更灵活；较之交易、租赁，非独占不动产，不仅降低成本，且可实现与权利人的共同利用；较之债权利用方式，更稳定。并且，其内容由当事人约定，吸收了债权灵活性，具有无可比拟的便利性。

二、地役权客体具有广泛性

《物权法》的地役权客体是不动产，主要是土地，但不限于土地，还包括海域、建筑物、林木等。故与以土地为客体的土地承包经营权、建设用地使用权的属性不同，地役权不仅仅是土地物权，更是不动产物权。《不动产登记暂行条例》第2条第2款界定的不动产，如土地、海域以及房屋、林木等定着物，在理论上均可以作为地役权的客体；第5条明确规定地役权作为不动产权利，依照该条例的规定办理登记。《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记操作规范（试行）》对此亦有相应的规定。在《民法典》的起草过程中，有观点提出，立法上宜对地役权的客体通过列举加概括式的方式予以明确，对于常见的地役权类型加以列举，如通行、汲水、采光、眺望等，并通过概括方式对其他地役权加以确认。

《民法典》为保持概念的一贯性，仍旧维持地役权这一约定俗成的概念，对地役权客体的规定承继了《物权法》的相应规定。我国的地役权制度强调对不动产利用效益的提高。对此，地役权合同关涉的权益不应仅限于财产价值上的利益，精神或者感情上、美观上的利益亦无不可，如对眺望权的保护、对安宁享受利益的保护等。对于土地，亦不可僵化地将其解释为耕地、建设用地，除这两种用地形态外，还包括林地、草地、矿床等，地役权应涉及农、林、牧、渔、矿等各领域、各行业。为解决公用企业用地问题，还宜对作为地役权客体的不动产作扩大理解，将附着于土地的杆塔、管道囊括其中，而司法实践中已有相应的案例。

三、地役权合同目的应为促进需役地权利之便利实现

不动产之效用不一定以物理的方式固化到不动产之上，也不一定直接表现为不动产经济利益和使用价值的提升。相反，其核心是为权利人利用不动产之效用，该效用不限于经济利益，亦包括精神或者感情利益。因此，只要从供役地中取得利益，即使未增加需役地本身的价值，而仅仅满足了需役地权利人的需要，地役权亦能设立。例如，眺望地役权虽不直接增加需役地的客观效用，而更多表现为需役地权利人的主观利益，但该主观利益仍未脱离需役地利用之范畴。

四、地役权行使的方式应符合绿色发展需求

法国、俄罗斯、美国等国家确立了公共地役权，在实践运行中取得了良好的效果。地役权的转型升级不再停留在理论层面，已在相当一部分国家和地区悄然兴起。例如，为保护耕地、林地、湿地及濒临灭绝物种栖息地，美国法律创设了保护地役权。即由土地所有人和地役权人签订协议，所有人保有土地所有权但不得在土地上进行建设，以实现耕地保护和生态和谐的政策目标。该地役权一旦设立，即从属于土地所有权，可约束将来的受让人。地役权合同既可由政府机构作为地役权人与土地所有人签订，亦可由需役地所有人与供役地所有人签订。我国也有学者提出，将地役权与生态林建设相结合，将还林的耕地、用途受限制的林地作为供役地，供役内容为限制林地权利人自身权利以提升特定区域乃至于全国生态质量，无特定的需役地和地役权人，可依生态林建设改善生态环境的范围，将生态受益的地域整体视为需役地。还有学者认为，地役权较之强制性的征收制度以及传统合意性的土地流转模式，在理论构造上相契合，在实践探索中也得到印证，为实现国家公园国有土地占主体地位提供了新的思路。

五、对地役权的权利属性应准确把握

《民法典》从权利角度设计了需役地权利人对供役地的利用权，即需役地权利人有权按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，同时明确要“尽量减少对供役地权利人物权的限制”，如何平衡好需役地权利人和供役地权利人的利益关系，应从以下几个方面进行把握：一是从供役地利用权的依据来看，供役地的利用范围已经登记的，则需役地权利人应按登记范围利用供役地，不能随意增加其利用范围。在未办理登记的情况下，应依当事人的约定处理。二是需役地权利人有为必要附随行为的权利。为行使或维持利用供役地的权利，需役不动产权人有权为必要的附随行为。学理上通常将这种必要的附随行为称为附随地役权。例如，为行使通行役权而修筑道路，为行使汲水役权而铺设引水管道等。需役地权利人有权按照地役权合同约定的利用目的和方法利用供役不动产，并进行必要的修建道路、铺设管线等辅助行为，但应尽量减少对供役不动产权利的限制。三是供役地权利人通常负担消极不作为的义务，如不得妨碍役权人的采光、通风，不得影响景观环境等，但不负担积极作为的义务。四是根据《民法典》第379条规定，土地上已经设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等用益物权的，后设定地役权时，需征得在先的用益物权人同意。

【审判实践中应注意的问题】

《物权法》实施以来，人民法院受理的地役权纠纷案件，主要集中在中级、基层人民法院。围绕审判实践中争议较大的问题，结合近年来的生效判决，需要注意以下几个方面的问题：

一、正确认定案件的法律关系性质，有利于准确界定当事人主体资格范围

在经二审审结的地役权纠纷案件中，较为突出的是对案件的法律关系性质把握不准，一审判决结案案由往往误定为相邻纠纷或一概明确为侵权纠纷等。例如，在龙某甲与龙某乙地役权纠纷案中，一审法院查明：龙某甲与龙某乙签订了书面协议，约定龙某甲将其名下的一块约30平方米的土地给龙某乙作道路通行使用，龙某乙向龙某甲支付3800元用地费用，一审判决认定为相邻通行纠纷。而二审法院认为，双方在协议中约定了利用土地的位置、面积，利用目的和方法，利用费用及支付方式等，真实意思表示是设立地役权，该协议实则为设立地役权的合同。据此，根据合同相对性原则明确，合同只对缔约双方当事人具有法律约束力，对合同关系以外的第三人不产生效力，第三人不是本案适格被告。

二、结合合同约定明确地役权登记的效力，有利于依法保护需役地权利人的合同权益

以登记作为公示方式的供役不动产权范围，应当以登记内容为准。地役权登记内容与合同约定一致，人民法院在审理案件时，应当以登记内容确定供役不动产权范围。未经登记的，不得对抗善意第三人。《不动产登记暂行条例实施细则》第64条第1款规定：“地役权登记，不动产登记机构应当将登记事项分别记载于需役地和供役地登记簿。”按照这一规定，地役权须于供役地和需役地上同时登记才能发生对抗善意第三人的效力。该实施细则第64条第2款又规定：“供役地、需役地分属不同不动产登记机构管辖的，当事人应当向供役地所在地的不动产登记机构申请地役权登记。供役地所在地不动产登记机构完成登记后，应当将相关事项通知需役地所在地不动产登记机构，并由其记载于需役地登记簿。”即在供役地和需役地分属不同登记机构管辖的情况下，地役权只需在供役地登记簿上登记即可发生对抗效力。

三、处理好地役权与需役地之间的关系，有利于贯彻地役权的物权属性

地役权设立的目的是实现或者增强需役地自身的利益，与其他用益物权相比，地役权的核心在于必须持有需役不动产，且它与供役不动产之间客观上存在利用关系。根据《民法典》第380条规定：“地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但是合同另有约定的除外。”在地役权不得单独转让的限制之下，地役权需随着土地承包经营权、建设用地使用权等其他用益物权的变动而变动。例如，村委会甲征得土地承包经营权人乙同意，与相邻建造水电站（合伙企业）的需役地权利人丙签订地役权合同，以便丙在乙承包的责任山及坡地修建道路通行。合同约定：“乙方转让给丙方的山场坡地，只能搞电站使用，如今后电站不搞，山场土地归甲方管理使用。”水电站运营几年之后，企业执行事务合伙人、法定代表人相继更换，水电站的名称也发生了变更。乙遂诉至法院以合同解除为由主张地役权消灭，收回道路用地。二审法院认为，双方均应当遵循诚信原则，按照约定全面履行各自的义务。水电站的合伙人虽几经变更，但并没有改变地役权合同的性质，因此，现水电站依旧享有该用地的地役权。《民法典》第379条规定：“土地上已经设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等用益物权的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。”据此，甲经乙同意与丙签订合同，该地役权在合同生效之后即设立。后虽需役不动产所有权人发生变更，但地役权随需役地一起转移，需役地权利人对供役地的利用目的和方式与合同约定一致并未发生改变，亦未出现《民法典》第384条所规定的“地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭：（一）违反法律规定或合同约定，滥用地役权；（二）有偿利用供役地，约定的付款期限届满后在合理期限内经两次催告未支付费用”的情形，故乙之主张和理由缺乏相应的法律依据，不能成立。