第三百七十二条

第三百七十二条

地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。

前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。

【条文主旨】

本条是关于地役权概念的一般规定。

【条文理解】

本条沿用《物权法》第156条的规定，内容未作变动。

一、地役权的法律特征

所谓地役权是指利用他人不动产以便有效地使用或经营自己不动产的权利。地役权的发生必须有分属于两个所有权人或者使用权人的不动产存在。凡是为他人不动产利用提供便利的不动产称为供役地，供役不动产所有权人或者使用权人被认为负有供役的义务，称为供役地权利人或者供役地人。而享有地役权的不动产称为需役地，需役地不动产所有权人或者使用权人被认为拥有地役权，称为地役权人或需役地人。在地役权关系中，供役地和需役地之间并不一定相连或相接，即使不相连和相距较远也可以成立地役权。地役权人与供役地人的权利义务关系，依据双方订立的合同予以确定。地役权制度肇始于罗马法，现为大陆法系和英美法系国家和地区都采用的一种独立的用益物权制度，《物权法》亦规定了该制度，《民法典》基本沿用。一般理解，地役权的法律特征主要体现在：

（一）地役权是在他人不动产（主要是土地）上设立的一种用益物权

供役地必须是他人所有或具有使用权，地役权不能在自己的土地上为自身设定地役权，因对自己的土地可以行使完全的占有、使用和收益的权利，没有必要设立地役权，亦不符合地役权制度创建的初衷。如果供役地与需役地的所有权人或使用权人因交易等原因归于一人，则之前设立的地役权自然消灭。我国的土地所有权属于国家或集体所有，而土地的使用人主要包括建设用地使用权人、土地承包经营权人、宅基地使用权人等用益物权人；基于土地所有权交易的法律限制，有关地役权的设立、行使通常发生于土地使用权人之间。地役权作为存在于他人土地之上的用益物权，须在实际利用他人土地的场合才能设立，通过双方形成地役权合同关系确立双方的权利义务。

（二）地役权是为了自己的方便利用他人土地的权利

所谓利用，并非以实际占有他人的土地为要件，而只是对他人的土地设置一定的负担。这种负担主要表现为供役地的所有权或使用权人对需役地使用人利用自己的土地负有容忍的义务或者不作为的义务。比如允许他人在自己的土地上通行或者根据地役权合同的约定不在自己的土地上构筑妨碍地役权人观望的建筑物或相关设施。一般而言，对地役权的具体内容，法律并无限制，可完全由双方当事人通过约定来设定，只要双方约定的内容不违反法律的强制性规定、不违背公序良俗，即应受到法律的保护。常见的地役权有：通行地役权，引水地役权以及排水地役权，汲水地役权，建筑物地役权，采光和景观地役权，等等。

（三）地役权具有附属需役地而存在的特性，即具有从属性

地役权的从属性，是指地役权须从属于需役地而存在的特性；地役权尽管是一种独立的用益物权，但是因需役地的需求而设立的。地役权的从属性主要表现在两个方面：一是地役权必须与需役地所有权或者使用权一同转移，不能与需役地分离而单独让与；需役地权利人，不得自己保留需役地所有权或者使用权，而单独将地役权让与他人，也不得将地役权与需役地的所有权或者使用权分别转让给不同的人。二是地役权不得与需役地分离而作为其他权利标的，如果在需役地上设立其他权利则相应的地役权自然包括在该权利之内。例如，在农村土地集体所有制的情形下，农村的土地属集体经济组织所有。当特定地块被确定为农村集体经济组织成员的宅基地以后，所有权人基于该地块享有的地役权自然让渡给宅基地的使用权人。

（四）地役权与需役地、供役地具有不可分性

地役权的不可分性是指地役权整体存在于需役地和供役地之上，不能分割为各个部分或者仅仅在一部分上单独存在。就需役地而言，地役权从属于需役地上的所有权或者使用权，应当及于全部的需役地之上而不是其中的某一部分；就供役地而言，地役权系整个供役地的负担，而不仅仅局限于供役地的某一部分。如果需役地为多人共同共有，则地役权亦只能由全体共有人共同共有和处分；如果供役地为多人所有，则各共有人不得单独为他人设定地役权。地役权的不可分性还表现在，即使需役地与供役地被分割，产生了多个土地所有权或者使用权，地役权在被实际分割后的需役地和供役地上继续存在。

二、地役权的设立、取得与行使

在理论层面上，地役权的取得既可以基于法律行为，也可以基于法律行为以外的事实。前者一般是通过合同，也可以遗嘱方式的设定行为而取得；后者主要是指继承，需役地权利人死亡时其权利由继承人依法继承，则地役权也由其继承人继承。基于《民法典》的规定，地役权由需役地和供役地的权利人平等协商，通过签订地役权合同的方式而设立。需役地权利人（地役权人）在地役权有效期内，可基于合同约定的利用方式、利用范围、利用强度合理使用供役地，以提高需役地的使用效益，供役地权利人在合同约定的范围内负有容忍、不干涉地役权人依约行使权利的义务。但地役权人亦应严格遵循地役权合同的约定，以合乎常理的方式，正当行使自己的权利，避免权利的滥用。地役权设定的目的并不是为了满足需役地权利人行使权利的最低要求，而是为了使自己的权利更好地得到行使；如果地役权人行使权利的结果虽然为自己取得了一定的便利，但地役人为此的负担远远大于这种便利，甚至造成实质损害，从而使双方对土地的利用效益严重失衡，则地役权人的主张就不应予以支持。如双方约定需役地承包人可通过他人承包的土地引水灌溉，设立了地役权，但未约定权利的具体行使方式；基于正常操作，采用将水管埋藏于地下引水的办法就可以实现设立地役权的目的，但是地役权人为了自己土地利用得更为便利，要求在供役地上挖一条水渠引水，如此必将实质损害供役地权利人在该土地上的利用效益，导致其过重负担，此种情况下地役权人的权利行使就超出常理，在供役地权利人不同意的情况下，可认定为地役权的不正当行使，对地役权人的请求不应予以支持。

【审判实践中应注意的问题】

在审判实践中，要注意区分地役权与相邻关系的不同，正确认定诉争法律关系的性质，准确适用法律。

相邻关系是指不动产的相邻各方因行使所有权或者使用权而发生的权利义务关系，实质上是相邻不动产所有人或使用人行使权利的延伸或限制。地役权和相邻权有着紧密的联系，甚至有很多极为相似之处，但二者法律性质不同，纠纷处理的原则也不同。地役权与相邻权的区别主要表现在：一是权利产生的依据不同。相邻权的产生是基于法律的直接规定，是一种法定权利；而地役权通常基于当事人的合同约定而产生，是一种约定权利。二是权利性质不同。相邻权不是一项独立的民事权利，更非独立的他物权，而是与所有权或者用益物权制度相关联的一项民事权利，是不动产所有权或者使用权完整行使的一种保障，是所有权或者使用权的一种法定延伸。地役权尽管从属于需役地上的所有权或者使用权，但地役权是一种独立的用益物权，受物权法的保护。三是对所有权或者使用权限制的程度不同。相邻权、地役权都是对所有权或者使用权的限制，但限制的程度不同。相邻权是对相邻各方利益的一种最低限度的调节，侧重于社会利益的维护，是对不动产所有权或者使用权的最低程度限制；地役权基于两个具体民事主体个人利益的衡平，其价值取向侧重于个人利益的维护，其对不动产所有权或者使用权的限制程度一般会大于相邻关系。四是取得权利的代价不同。相邻权系依法享有的权利，是所有权或者使用权的法定扩张，故相邻权人无须向相邻他方支付对价，可无偿取得和行使权利；而地役权系基于双方约定给予另一方的特别利益保护，故地役权人往往需要付出代价，但现实中地役权无偿设立的情形亦不鲜见。五是救济的请求权基础不同。在相邻权受到侵害的情况下，受害人可以其享有的不动产所有权或者使用权受到侵害为由依法向侵害人主张权利，但一般不能直接以独立的相邻权受到侵害为由提起相关诉求；而在地役权受到侵害的情况下，地役权人可以直接以地役权受到侵害为由行使物上请求权。由此，在审理涉及地役权纠纷案件过程中，要首先甄别是否实质上系相邻关系纠纷，以避免因诉争法律关系认定有误导致法律适用错误，影响案件的公正处理。