第三百六十五条

第三百六十五条

已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

【条文主旨】

本条是关于宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理登记的规定。

【条文理解】

宅基地使用权为不动产用益物权，根据《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定进行登记。这是物权公示原则的要求。宅基地使用权的转让、消灭，涉及不动产物权的转让、消灭，为保障当事人的合法权益，应办理变更登记手续或者注销登记。《物权法》第155条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”从实践的情况看，宅基地使用权的登记管理较为混乱，而且基于法律意识不高，农民对宅基地使用权权利凭证的重视程度不高。为加强宅基地管理，依法保护宅基地使用权人的合法权益，推进宅基地使用权确权登记工作，近年来有关部门出台了多部规范性文件。如2008年国土资源部发布《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》（国土资发〔2008〕146号），2014年国土资源部、财政部、住房和城乡建设部等联合出台《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》（国土资发〔2014〕101号），2016年国土资源部发布《关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》。

宅基地使用权为农村村民享有的一项至关重要的财产权利，宅基地问题影响着农村社会的和谐稳定。宅基地使用权的登记制度，有利于保护宅基地使用权人和利害关系人的合法权益，维护交易安全。从相关部门出台的规范性文件看，宅基地的确权、登记、发证工作已有效开展，推进在全国范围内宅基地使用权登记的完成。而已经登记的宅基地使用权的转让、消灭问题，基于《物权法》明确规定需办理变更登记或者注销登记，应办理物权登记。此既为物权公示原则之要求，又有利于保护当事人的合法权益。《民法典》本条保留了《物权法》第155条的规定内容。

一、宅基地使用权登记机关

关于宅基地使用权的登记机关，根据《物权法》第10条的规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”在《物权法》出台以前，我国办理不动产登记的机构有多个部门。登记机构不统一，存在重复登记、登记资料分散、增加当事人负担、资源浪费等弊端。《物权法》出台后，根据规定，不动产登记由不动产所在地的登记机构办理。特别是《不动产登记暂行条例》第7条明确规定：不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准的用海、用岛项目，中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。由此，宅基地使用权的登记机关，应根据前述规定由依法设立的不动产登记机构办理。

二、宅基地使用权登记规则

从现行法律、法规的规定看，针对不动产的登记问题，《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》进行了细化、明确。针对宅基地使用权的登记问题，根据《不动产登记暂行条例》第5条的规定，宅基地使用权属于依照该条例的规定办理登记的事项。而针对具体的登记规则，该条例第3章“登记程序”中则有所涉及。比如，宅基地使用权登记申请的提出，《不动产登记暂行条例》第14条明确了哪些情形应由当事人双方共同申请，哪些情形可由当事人单方申请。对于宅基地登记申请人在申请登记时应提交的材料，《不动产登记暂行条例》明确申请人应提交以下材料：（1）登记申请书；（2）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（3）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（4）不动产界址、空间界限、面积等材料；（5）与他人利害关系的说明材料；（6）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。而《不动产暂行登记条例实施细则》则在《不动产登记暂行条例》的基础上对相关问题作了进一步的明确。

在受理当事人申请后，不动产登记机构负有审查职责。就不动产登记所负有的审查职位是实质审查还是形式审查问题，学界一直存在争议。从《物权法》的相关规定看，法律并未明确不动产登记机构的审查职责是实质审查还是形式审查。但从《不动产登记暂行条例》等相关规定看，不动产登记机构要对申请人提交的材料进行实质审查，必要时还要进行查验、实质查看和调查。比如《不动产登记暂行条例》第18条、第19条的规定。因此，对当事人提出的登记申请的审查，不动产登记机构应进行实质审查。

三、宅基地使用权登记效力

宅基地使用权性质为不动产物权，而不动产物权登记的效力问题，从各国法律规定看，立法模式不尽一致，大致存在三种模式：一是登记对抗要件主义，其要求不动产物权的变动，在当事人之间，不须进行登记即可发生法律效力；但仅在登记后，才发生对抗第三人的效力；未经登记的，不得对抗善意第三人。二是登记生效主义，其要求不动产物权的变动，必须进行登记，如未登记，则不发生物权变动效力。三是托伦斯登记制度，其要求除了登记之外，还有交付权利证书的要求，产权一经登记，具有不可推翻的效力，国家给予保障。不强制一切土地所有权、他项权利申请登记。但一经登记，其后发生的房地产权利变更或者设定，非经登记，不生效力。

根据我国的现行法律规定，针对物权登记模式问题，我国立法规定了以登记生效主义为原则，以登记对抗主义为例外的模式。比如，《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”宅基地使用权问题比较特殊，权利的取得必须经过有权机关批准，批准在先，登记在后，即宅基地使用权必依法取得才能依法登记。宅基地使用权确权登记问题政策性比较强，流转范围受到严格限制，立法机关考虑广大农村实际情况和宅基地使用权登记现状，并未明确宅基地使用权采登记生效主义。

根据宅基地使用权登记的种类不同，宅基地使用权登记则具有不同的类别。比如，基于宅基地使用权的流转和消灭而办理的登记，则分为变更登记和注销登记。当宅基地使用权转让后，则宅基地使用权的主体发生了变更，即从一个权利主体变更为另一个权利主体。在此情况下，基于登记生效主义之要求，为保护权利主体的权利，应及时办理变更登记。同样，在宅基地使用权消灭时，比如宅基地因自然灾害或者被征收时，宅基地使用权不复存在，在此情况下，应办理注销登记。基于《民法典》第364条的规定，宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当依法重新分配宅基地。在此情况下，如失去宅基地使用权的人申请重新分配土地，如不进行注销登记，则从形式上看，宅基地使用权人名下仍有登记的宅基地使用权，则影响宅基地使用权人相关权益的行使。

【审判实践中应注意的问题】

实践中，基于种种原因存在同一宅基地使用权转让给多人的情况。在受让人均主张宅基地使用权时，如何处理，存在争议。我们认为，根据不动产物权登记生效模式以及参照《农村土地承包纠纷司法解释》第20条的规定，针对不同的情况，可作如下处理：

1.如果一方受让人已经就受让的宅基地使用权办理变更登记，则该当事人取得了宅基地使用权；另一受让当事人再主张宅基地使用权的，不能获得支持。

2.如果受让人均未依法办理宅基地使用权变更登记的，则合同生效的受让人优先取得宅基地使用权。

3.根据前述情形无法确定的，已经根据宅基地使用权流转合同合法占有宅基地的，取得宅基地使用权，但争议发生后一方强行先占宅基地的行为和事实，不得作为确定宅基地使用权的依据。

在此需注意的问题是，对未取得宅基地使用权的一方当事人的权利保护问题。未取得宅基地使用权的一方当事人，有权根据其与宅基地使用权出让人签订的合同，依法要求违约方承担相应的违约责任。