第二百八十六条

第二百八十六条

业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。

业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。

【条文主旨】

本条是关于业主的基本义务及业主大会和业主委员会制止业主损害他人合法权益行为的规定。

【条文理解】

业主应当遵守法律、法规以及管理规约，这是建筑区划内所有权人基本的义务。《物权法》第83条第1款规定：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。”相关行政法规、部门规章也对此作了规定，如《物业管理条例》第7条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。”《物业管理条例》还对以下情形作了规定，如业主不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意；业主应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。《业主大会和业主委员会指导规则》第5条规定：“业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。”管理规约是规范区分所有建筑物的管理、使用乃至所有关系的自治规则，它如同公司的章程，具有业主团体（共同体）根本自治法规的性质。管理规约对业主间的基础法律关系、业主间的共同事务、业主间的利害关系的调节及对违反义务者的处置等作出规定。《物业管理条例》第17条规定，管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。但承租人、借用人等区分所有建筑物的占有人，一般仅受管理规约中有关使用事项的拘束。

突发事件，是指突然发生，造成或者可能造成严重社会危害，需要采取应急处置措施予以应对的自然灾害、事故灾难、公共卫生事件和社会安全事件。在突发事件的处置过程中，政府处置突发事件的权力具有优先性，公民、法人和其他组织要自觉接受来自政府权力的限制。突发事件发生地的公民应当服从所在地人民政府、居民委员会、村民委员会或者所属单位的指挥和安排，配合人民政府采取的应急处置措施，积极参加应急救援工作，协助维护社会秩序。物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施，业主应当依法予以配合。如对突发事件应急状态保持高度关注；主动接受物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，特别是各项管制的义务；参与突发事件应急处置各项工作的义务等。业主违反法律、法规以及规范性文件规定的应急措施的，应当依法承担法律责任。

本条第2款规定了业主大会和业主委员会的物业管理职能。所有权的客体应为单一之物，但林立的高楼大厦往往会分割出许多单元，并容纳众多业主占有使用。此时难以将该整体建筑物作为一个所有权对象，如将整体的建筑物区划为若干部分，各部分归属于不同的所有权人所有，这就较好地解决了物权法上的客体特定和公示的要求。所谓建筑物区分所有，是指数人区分一建筑物而各有其一部分的情形。对于专有部分归所有权人自由支配并排除任何人的不法干预；对于共有部分，如电梯、走廊、屋顶、外墙等，由业主共同所有，享有权利承担义务，且不得以放弃权利为由不承担义务。建筑物区分所有关系不仅表现在物权法上的权利义务关系，还涉及所有权人所组成的共同体，如业主大会和业主委员会。建筑物区划构造和权利归属上的特点，导致各部分的所有人在行使其对所有部分（含专有和共有部分）的权利时，不可避免地会相互之间发生冲突。这种冲突反过来又会危及各所有人对其所有部分权利的行使。例如，部分业主拒付物业费，导致物业服务企业缺乏必要的费用而无法按照约定对小区环境进行维护和修缮，从而损及其他业主的利益；个别业主对其专有部分进行不当装修、改造，破坏了建筑物的结构、承重部分，危及建筑物的安全。为解决冲突，就需要对业主权利的行使进行适当的约束，由此便产生了建筑物区分所有权中的成员权。这种成员权，也可以理解为物业管理方面的权利，即每个区分所有权人所拥有的对于建筑物有关的物业管理所享有的权利。成员权既有“物法性”，又有“人法性”。其“物法性”特征主要表现在其对区分建筑物的管理上，如对区分建筑物的维护、修缮、改良等；其“人法性”特征主要表现在其对各区分所有权人的权利义务行为的制约上，如多数区分所有权人通过的决议的效力及于少数区分所有权人，对建筑物使用不当行为、毁损行为的管理等。成员权的行使，在全体区分所有权人之间形成一种共同体关系。为维系该共同体关系的存在，尤其为管理相互间的共同事务及共用部分的使用效益，就需要构成一个团体组织，共同管理共用设施等共用部分及其他相关的共同事务。业主大会和业主委员会正是这样一个代表全体业主更好地行使建筑物区分所有权中的成员权而成立和存在的组织。《物业管理条例》第8条规定，物业管理区域内全体业主组成业主大会，并选举产生业主委员会，业主委员会是业主大会的执行机构。业主大会主要职能是通过制定业主公约等内部规章及决定物业管理公司等权利，行使对物业管理的职能。业主大会和业主委员会在本质上属于业主对所拥有的物业进行管理而建立的自治性组织，享有一部分建筑物区分所有权衍生的权利。

目前，有个别业主不遵守法律、行政法规以及管理规约的规定，任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费，损害了部分业主甚至是全体业主的合法权益，引发了邻里矛盾，不利于和谐社区的建设。对这些侵权行为，由谁予以制止，如何制止，是否可以追究其侵权的民事责任；业主大会、业主委员会是否可以提起诉讼，在哪些方面享有诉讼资格，可以成为诉讼主体。有人提出，对建筑区划内个别业主实施的侵权行为，业主大会、业主委员会有责任和义务予以劝阻、制止，业主大会、业主委员会还可以提起诉讼，《物权法》应当赋予业主大会、业主委员会诉讼主体资格。有的提出，业主大会、业主委员会提起诉讼后，如果败诉，诉讼后果应由全体业主承担，这在理论上说得通，但在实践中行不通。有的提出，业主大会、业主委员会是由业主组成的。业主大会、业主委员会对侵权行为予以处置，影响邻里关系，容易产生矛盾，宜由物业公司或者国家有关部门予以制止。《物权法》第83条对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为如何处置，规定了以下几种办法：“一是业主大会、业主委员会依照法律、法规以及管理规约的规定，要求其停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失；二是受到侵害的业主个人依据《民事诉讼法》等法律的规定，向人民法院提起诉讼；三是共同受到侵害的业主，推选代表人，依据《民事诉讼法》等法律的规定，向人民法院提起诉讼。”本条规定了业主大会或者业主委员会有权依照法律法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

若行为人拒不履行相关义务的，如行为人违章搭建，业主委员会、物业服务公司要求其恢复原状、赔偿损失，但行为人拒不停止侵害，也不恢复原状、赔偿损失的，此时，业主大会或业主委员会如何处理？在业主大会和业主委员会没有行政执法权的情况下，如何制止行为人侵害他人合法权益的行为？本条第3款规定，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理，明确了行为人拒不履行相关义务的救济途径。这里的有关当事人可以是业主大会或业主委员会，可以是物业服务公司，也可以是合法权益受到损害的当事人，也可以是其他业主，其目的是制止行为人的侵权行为。有关部门是指处理相关违法行为的行政主管部门，如小区内业主违法饲养犬只，遛狗不使用牵引绳威胁他人人身安全的，可以依法向公安机关投诉；业主违章搭建、改变建筑物结构影响建筑物使用安全的，可以依法向城市规划和综合行政执法部门投诉；排放污染物或噪声的，可以向环境保护执法部门投诉，有的城市还设立了市民投诉服务热线，依法收集、受理市民的意见和投诉。有关行政主管部门接到当事人的投诉后，应当依照法律、法规的规定，依法受理并作出处理。

【审判实践中应注意的问题】

本条第2款规定了业主大会和业主委员会的物业管理权能，但并不能因此确定业主大会和业主委员会就可以对管理事项享有诉权，并因此具有诉讼主体资格。对于业主大会和业主委员会是否具备诉讼主体资格，理论界及实务界一直存在争议。在审判实务界中，一般否定业主大会具备诉讼主体资格，但对于业主委员会是否具备诉讼主体资格，有不同观点：第一种观点认为，经主管部门审查同意并依照《社会团体登记管理条例》进行登记的业主委员会为合法的社团法人，代表住宅小区全体业主的合法权益，具有诉讼主体资格。第二种观点认为，业主委员会符合“其他组织”条件，就房地产开发企业未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼，即规定业主委员会对某些业主权利享有诉权。第三种观点认为，业主委员会不具有诉讼主体资格，不能以自己的名义提起诉讼。业主委员会依法针对物业管理、物业服务等事项进行监督，不能取代全体业主以民事权利主体的身份直接参加民事诉讼活动。对于业主大会及业主委员会是否具有诉讼主体资格问题，从《物权法》的立法过程和司法实践看，目前不宜确定业主大会和业主委员会具有民事诉讼主体资格。业主大会或业主委员会可依法对相关行为人损害他人合法权益的行为请求其停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。