第二百八十三条

第二百八十三条

建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。

【条文主旨】

本条是关于建筑物共有部分及其附属设施的费用分摊、收益分配的规定。

【条文理解】

建筑物及其附属设施，必然会发生管理、养护、修缮、维持、改良等支出费用的问题，也存在着收益分配的问题，这属于业主行使建筑物区分所有权的范畴。业主建筑物区分所有中业主对建筑物及其附属设施这类公用部分的共有是不可分割的，对共用部分的费用及经营收益的分割也不是各个业主可以自由主张的。建筑物共有部分产生的费用及收益，应由业主负担和享有。建筑物共有部分及其附属设施的费用，主要指对共有部分及附属设施的修缮、管理、维护等费用，如共用的用水系统老化，需要进行改良所需要的费用。建筑物共有部分的收益，指收取共有部分的天然孳息及法定孳息，例如在区分所有建筑物本身所占地面以外的法定空地上，栽种果树所生的果实即是天然孳息；将共有的地下室设置停车场出租收取租金即是法定孳息。对这类纠纷应当严格按照业主建筑物区分所有中共有权的性质处理。本条对建筑物共有部分及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项的处理方法从两个层次进行了规定：一是建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项适用约定优先原则。业主对共有部分享有的收益分配权及承担的费用分摊义务，来源于业主对建筑物区分所有状态下的共有权。业主有权通过约定对共有部分费用分摊及收益分配等事项进行处分。二是业主没有对上述费用以及收益的分配等事项进行约定时，采用的是专有部分面积比例标准，按照业主专有部分面积所占比例确定费用分摊、收益分配等数额。业主的专有部分面积所占比例越大，其所享有的收益越大，则其所应当承担的费用分摊等义务也就越大；反之，则越小。对本条的理解与适用应注意以下问题：

一、建筑物区分所有权人对建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项享有的权利在性质上类似共有

建筑物区分所有权人对建筑物及其附属设施的权利在性质上类似共有，此种共有在功能上具有共用性，不得加以分割；区分所有权人转让其专有部分的，其对共有部分的共有权也将一并转让。本条规定按照业主专有部分的面积所占比例确定份额，确定了业主对共有财产享有权利和承担义务的依据。如果要确定建筑物内的共有权的持有份，应当以一栋建筑物内的建筑物总面积作为确立持有份的标准；如果要确定小区内共有部分的持有份，应当以小区内的建筑物总面积作为确立持有份的标准。但这种共有与按份共有中的应有份有本质上的区别，与应有份相比，持有份没有所有权的效力，不能够转让、抵押等，不能体现所有权的各项权能，持有份不仅确立业主的管理权，还要确定义务的分担。应有份是按份共有人行使权利的依据；而持有份只是在业主没有约定或约定不明时才能发挥作用。建筑物及其附属设施在管理过程中会产生许多维护、维修的费用，以及因为共有财产造成他人损害的赔偿费用，对于这些费用的承担，在业主没有约定时，应当由业主根据一定的比例分担。小区的费用分摊，应该根据业主专有部分的面积占规划小区的面积来分摊；如果是建筑物的费用，则应该根据建筑物内住户的持有份占建筑物的面积来分摊。对于建筑物及其附属设施在管理过程中所取得的收益的分配，在没有约定的情况下，也可以根据持有份在业主之间进行按比例分配。

二、业主专有部分面积及建筑物总面积的计算方法

本条确定了费用分摊和收益分配以专有部分所占比例为标准，因此面积的计算标准的作用是计算费用分摊和收益分配的比例，具体计算公式专有部分面积/建筑物总面积× 100%。对于房屋及建筑物的面积，有多种概念，如商品房销售面积、房屋测量面积、房屋产权登记中的面积等。对于专有部分面积及建筑物总面积的认定标准，《建筑物区分所有权纠纷司法解释》第8条规定为，在计算业主大会表决时表决权的表决能力，或者计算费用分摊和收益分配的比例需确定的面积的计算标准时，可以按照下列方法认定：（1）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（2）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。据此，专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算，即按照成套房屋的建筑面积计算，包括套内建筑面积和分摊面积。分摊面积为业主行使专有权必不可少的部分，实务中，房地产权证书上会一并记载套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。此处的建筑物总面积只是为了计算表决能力而使用，因此不能不以该建筑物初始登记中记载的建筑物面积、测量面积或者房屋买卖合同中记载的建筑物总面积为标准，实际计算时为专有部分面积的统计之和，即在建筑物为多个所有人区分所有的情况下，应当将全体所有权人的专有部分面积相加。计算专有部分面积时，无论是以登记簿上记载的内容为标准、还是以测量的面积为标准、或者以房屋买卖合同记载的面积为标准，建筑物总面积都以上述专有部分面积的总和为计算依据。

三、业主约定建筑物及其设施的费用分摊、收益分配等事项应注意的问题

本条明确规定了业主对建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项适用约定优先原则，对于业主的此类约定，应当承认其效力，法律于此尚无干涉的必要。但业主进行约定时并不是不受任何限制，如果允许业主不加限制地对上述事项进行约定，往往会造成个别业主享有较大权利，这显然与立法目的相悖。因此，前述业主的特别约定仍然要受到一定的限制，遵循一定的原则，如要遵守法律法规的规定，对于违反法律法规禁止性规定的，该约定无效；不得违反公序良俗，不得违反公平原则规定某一类业主享有较大的权益或承担较少的义务，要注重平衡业主个人利益与业主共同利益，等等。

【审判实践中应注意的问题】

一、关于电梯运行费的问题

在高层住宅小区中，居住在低楼层的业主以从不使用电梯为由，拒绝分担电梯的运行费和维修费。或是居住在中层的业主，主张乘电梯的时间比住在高层的业主乘电梯的时间短，乘电梯次数也比住在高层的业主要少，据此主张少付电梯的运行费和维修费。电梯运行费用属于共有部分的维修与管理费用，行为人不能以其不使用电梯为由，拒绝缴纳该项共同费用。且在建筑物区分所有中，不管住在哪一层的业主都对电梯享有共有权，因此都有分摊运行和维修费用的义务，不得以不行使权利而不履行义务，所有业主都要按照业主专有部分面积所占比例确定其应分担的费用。

二、关于“一部共有部分”的费用分摊及收益分配问题

区分所有建筑物的共用部分，有供全体业主使用的部分，也有供部分业主使用的部分，如建筑物顶层业主共用的一部分屋顶平台等。学理上将前者推定为全体业主共有，称为“全体共有部分”，后者推定为相关业主共有，称为“一部共有部分”。对于全部共有部分如何分摊费用、分配收益本条已经明确予以规定。对于“一部共有部分”费用分摊、收益分配按照何种标准确定，本法并未作出规定。小区的土地使用权是归小区内全体业主共同享有，小区内的各个建筑物与小区的绿地、道路等各种设施是不可分割的，业主的区分所有权不是仅仅限于对其所在的建筑物的权利，还应当包括小区内的土地使用权等财产权利。因此，小区内各栋楼房的共用部分及其附属设施及小区规划范围内的共用部分，均应当属于全体业主共有，小区内一栋楼房共有部分产生的收益，应当由小区内全体业主共享，产生的费用，亦应由全体业主分摊。