第二百七十八条

第二百七十八条

下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

【条文主旨】

本条是关于业主决定建筑区划内重大事项及表决权的规定。

【条文理解】

本条第1款规定了建筑区划内需由业主共同决定的事项。根据本条规定，建筑区划内的下列事项需由业主共同决定：

（1）制定和修改业主大会议事规则。业主大会议事规则是业主大会组织、运作的规程，需要由业主共同决定。

（2）制定和修改管理规约。管理规约是业主自我管理、自我约束、自我规范的规则约定，应当由全体业主共同制定和修改。

（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员。业主通过业主大会选举能够代表和维护自己利益的业主委员会委员，成立业主委员会。对不遵守业主大会议事规则、管理规约，不能模范履行业主义务，不依法履行职责的委员予以更换。

（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。物业服务机构或者其他管理人的管理水平如何，与业主利益有直接关系，需要通过业主大会集体决策选聘和解聘。

（5）使用建筑物及其附属设施的维修资金。维修资金的使用关系到业主的切身利益，应当由业主共同决定。

（6）筹集建筑物及其附属设施的维修资金。维修资金的筹集关系到业主的切身利益，应当由业主共同决定。

（7）改建、重建建筑物及其附属设施。建筑物及其附属设施的改建、重建，涉及费用的负担，事情重大，需要业主共同决定。

（8）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动。此事项与业主专有权、共有权及共同管理权的行使密切相关。

（9）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。除上述所列事项外，对建筑区划内有关共有和共同管理权利的其他重大事项，也需要由业主共同决定。

本条通过列举的方式规定了业主共同管理权的范围及成员权的行使、决议的通过及表决能力的大小等问题。本条规定也设置了业主共同决定事项进行表决的前提性条件，即所有建筑区划内需由业主共同决定的事项，无论是较为重大的事项还是一般性、常规性的事务，都应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。这与之前《物权法》第76条对此问题的规定相比，属于新增加的规定，更加规范了表决的程序，降低了业主表决同意人数及专有部分面积占比的要求，更加强调了业主的参与度和业主自治，保护了小业主的表决权，充分体现了民主原则。

按照本条规定，筹集建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动属于建筑区划内较为重大的事情，不能由参与表决的业主以简单多数的表决形式作出决定。因此本条第2款规定，决定筹集建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。这表明，筹集建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动，在专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决的前提下，还必须同时具备两个条件，才为有效的决定。一是必须获得经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主的同意；二是必须获得参与表决人数四分之三以上的业主的同意。即在参与表决人数及其专有部分占建筑物总面积上均要符合条件，缺一不可。值得注意的是，本条规定与之前《物权法》第76条对此问题的规定相比，将之前的“应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”变为了“应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意”，同时参与表决的必须是专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主。同时也将“建筑物及其附属设施的维修资金”的筹措和使用分别规定，着重提及维修资金，也传达了对维修资金重要性的表述。

改建、重建建筑物及其附属设施属于对建筑区划内的建筑物进行重大改变，这种改变不仅仅是外观上的改变，往往也会对建筑物的使用功能甚至安全系数产生重大影响，与所有业主的利益密切相关，属于建筑区划内重大的事情，理应在业主表决时设置更为严格的条件，以维护最广大业主的合法权益。

关于改变共有部分的用途的理解。共有部分用途的改变对业主专有权、共有权以及共同管理权的行使都会产生重大影响。共有部分的用途具有法定性，原则上不得改变。但实践中有时业主会因为有特殊的原因而需要改变共有部分的用途。对于共有部分的范围，《物业管理条例》第37条规定：“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。”《物业管理条例》第49条规定：“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。”上述条文中提到的“物业管理用房”“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施”，都属于本法第274条规定的属于业主共有的部分。

对利用共有部分从事经营活动的理解。《物业管理条例》第54条规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”因利用共有部分从事经营活动产生的纠纷并不少见，此部分涉及对共有部分的使用及经营活动收入的分配和使用等问题，与每一个业主都有关联，也是业主们关心的一个重要的问题，将其纳入须经业主共同决定的较为重大的事情范围，确定严格的表决要求和程序，明确了裁判依据，也对收益的归属问题作出安排。

决定筹集建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动外的其他事项，均属于本建筑区划内一般性、常规性的事务，可以采取普通多数同意的方式。对此，本条第2款中规定，决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。这表明，建筑区划内的一般性、常规性事务，虽然可以采取普通多数同意的方式作出，但在由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决的前提下，也必须同时符合以下两个条件：一是必须获得参与表决的专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主的同意；二是必须获得占参与表决人数过半数的业主同意。

为了使表决更具有合理性，本条中还有一个重要问题就是要明确业主人数及专有部分面积的计算方法。《业主大会和业主委员会指导规则》第24条规定了认定业主人数和总人数的方法：（1）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；（2）总人数，按照前项的统计总和计算。第25条规定了一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。《业主大会和业主委员会指导规则》第23条规定了认定专有部分面积和建筑物总面积的方法：（1）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（2）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

【审判实践中应注意的问题】

审判实践中，业主大会决议效力、业主的表决权的表决能力等问题成为诉讼中经常遇到的问题。

一、为维护业主共同权益提起诉讼是否应当经过业主共同决定

审判实践中主要有两种情况：一是针对占用共有部分的行为；二是解除物业服务合同。对于针对占用共有部分行为的问题，往往属于业主之间对于共有权存在不同意见。此类事项首先应交由业主大会讨论，这样既可以充分发挥业主自治的协调功能，也可以通过业主大会的形式在内部对持反对意见的业主进行安抚及沟通，为有关共同权益生效判决既判力及于全体业主奠定基础。如果业主提起诉讼，人民法院受理后应当对起诉的业主多做说明和解释工作，以求案件的处理达到最佳效果。对于解除物业服务合同，属于关乎全体业主利益的重大事项，如果未经业主大会讨论即可诉请解除物业服务合同，势必严重损害业主的权利，也将导致物业服务秩序的混乱，因此决定解除物业服务合同这一事项必须由业主自治，应当经由业主共同决定。

二、业主能否在业主大会议事规则中约定与本条规定不同的决议通过规则

对于业主的此类特别约定，我们认为应当承认其效力。业主大会是业主的自治组织，而共同管理事项更是业主最重要的自治内容。因此，法律层面上没有干涉的必要。《物业管理条例》第18条规定，业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。其中的表决程序在解释上应当包括决议的通过条件。对于有特别约定的案件，要根据该约定来判断业主表决权的表决能力及决议的效力问题。但是前述业主的特别约定并不是不加限制的，其仍然要受到一定的限制，业主有关此事项所作特别约定的比例不得低于本条第2款规定的比例要求。本条第2款确立了多数决的决议规则是处理此类案件的法律依据，同时其立法目的也是鼓励业主参加业主大会并形成业主自治，因此本条第2款规定的决议规则是必须遵守的，如果业主在业主大会议事规则中约定与本条规定不同的决议通过规则，则该通过规则不能低于本条第2款规定标准的决议规则。