第二百七十一条

第二百七十一条

业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

【条文主旨】

本条是关于业主的建筑物区分所有权中业主对专有部分享有专有权以及对共有部分享有共有权和共同管理权的规定。

【条文理解】

随着社会生活发展，高层建筑物越来越多，更多的人在被区分成若干相对独立区域内的建筑物中居住、工作，建筑物区分所有权问题的产生实属必然。此次《民法典》编纂，在物权编第二分编中，专门用第六章17个条文规定了“业主的建筑物区分所有权”的有关问题。本条是对建筑物区分所有权包含专有权、共有权及共同管理权内容概括性表述，沿用了《物权法》第70条的规定，文字内容无变化。

一、业主

根据本条规定，依法享有建筑物区分所有权的权利主体是业主。因此，有必要对业主进行简单的介绍。业主的概念来自我国香港特别行政区，《香港建筑物管理条例》第344章第2条规定，业主指所有权人。随着内地房地产市场的发展和市场化程度日益提高，业主这一称谓传入内地，逐渐成为物业产权者的代名词，并最终为法律法规所承认。从法律法规制定情况看，较早规定业主问题的是《物权法》和《物业管理条例》。《物业管理条例》第6条第1款规定，房屋的所有权人为业主。从《物权法》第70条等条文的规定内容看，也是将业主等同于建筑物专有部分的所有权人。《民法典》制定过程中，本条规定保留了《物权法》第70条的内容，对业主的身份界定未予明确。

需要指出的是，为适应审判实际，《建筑物区分所有权纠纷司法解释》和《物业服务纠纷司法解释》中，在尊重立法原意的前提下，对业主身份的界定问题作出了一些更为具体的特别规定。《建筑物区分所有权纠纷司法解释》第1款规定：“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。”简单地说，凡依法经登记或其他符合法律规定取得物业所有权的人是业主，其法律地位是得到法律确认并予保障的。除通常经登记原始取得所有权的人以外，还包括依据生效法律文书、继承或者受遗赠，以及合法建造房屋等事实行为取得专有部分所有权的人。该解释第1款规定的业主，与前述《物权法》《物业管理条例》中所称的业主，含义相同，均指就建筑物专有权部分已经取得所有权的权利主体。

不过，在现实生活中，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，房屋买受人在已经合法占有使用专有部分的情况下，仍未依法办理所有权登记的情形大量存在。而且未能完成依法登记程序的原因又十分复杂，主要有：第一，建设单位尚未办理大产权，直接导致买受人无法办理专有部分的所有权登记；第二，登记往往需要一个过程，在最终完成之前，买受人无法依登记取得所有权；第三，由于买受人自身的原因拖延办理专有部分所有权登记。在此情况下，如果仅以是否已经依法登记取得所有权作为界定业主身份的标准，将与现实生活产生冲突，并有可能对前述人群应当享有的权利造成损害。这部分人对共有部分的利用以及共同管理权的行使需求更为强烈，与其他业主之间的联系程度也更为直接和紧密，因此有必要对其“业主身份”问题进行特别规定。有鉴于此，《建筑物区分所有权纠纷司法解释》第1条第2款作出了特别规定：“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”我们认为，这样的规定符合物权法的立法精神，既可以有效地统一司法评价标准，又适应现实生活。同时，还可以引导这部分人及时办理物权登记。当然，《民法典》施行后，原司法解释在对法律条文引用和表述方面，需要进行梳理和修订。

二、建筑物区分所有权

现代社会中，建筑物不断向多层或高层发展，一般消费者只能购买其中的一部分，如此一来就产生了一幢不可分割的建筑物的不同部分为多人所有，不同的民事主体就其购买的房屋享有单独的所有权，即建筑物区分所有权。建筑物区分所有权制度作为一项重要的物权制度，因直接关系到业主的切身利益而备受关注。一物一权是传统物权法理论中的一项基本原则，建筑物区分所有权的出现，是对该传统理论的突破，是一物一权原则或物的一部分不能成为独立权利客体一般原则的例外。围绕对建筑物区分所有权的认识和界定，形成了众多观点和学说。从形成以及发展过程来看，主要有以下几种学说：

（一）一元论说

一元论说中又有专有权说和共有权说之分。专有权说认为，区分所有权是指区分所有人对建筑物的专有部分所享有的所有权，区分所有权不包括共有部分。这种观点最早由法国学者在解释《法国民法典》第664条规定时提出。他们认为，建筑物区分所有权是指权利人对区分所有建筑物专有部分所享有的权利，强调对个人财产权予以绝对保护。这种理念也为《日本建筑物区分所有权法》所认可，日本学者由此推导出建筑物区分所有权是若干个单独的“个人所有权的堆积”的结论。该学说看到了在当前环境下建筑物区分所有权存在的必要性，但在传统所有权绝对性的影响下，又强调个人所有权保护的绝对性，这一局限使得其观点仅停留在对建筑物区分所有权的专有权的认识上，忽略了多层建筑物中连接专有部分的共有部分问题，具有一定的局限性。后来，一元论学者中又有人提出共有权说。例如，日本学者星野英一认为，建筑物区分所有实际上乃是将区分所有权人享有之单独所有权予以集合，使之成为整体建筑物而由全体构成员（区分所有人）之组织享有，单个构成员享有相应持分的权利。这一修正学说主张区分所有建筑物关系中仅有共有关系，依然存在局限性。

（二）二元论说

该说认为，建筑物区分所有权乃指由区分所有建筑物专有部分所有权与共用部分持分权所构成。不少国家和地区也有采纳该学说的规定，如1938年6月《法国有关区分各阶层不动产共有之法律》第5条规定，建筑物区分所有权成立于专有部分上的专有权与成立于共有部分上的共有权的结合。1965年《法国住宅分层所有权法》第1条第1款规定：“一切建筑物不动产或建筑物不动产群，该不动产或不动产群的所有权在数人之间予以分配，每一共有人享有其个人的一部分的权利和共同部分的权利份额。”我国台湾地区“民法”第799条规定：“数人区分一建筑物，而各有其一部分者，该建筑物及其附属物之共同部分，推定为各所有人之共有，其修缮费及其他负担，由各所有人按其所有部分之价值分担之。”二元论说弥补了一元论说的缺陷，看到了建筑物区分所有权的非单一专有性，将专有权与共有权区别而论，促进了建筑物区分所有权理论的完善和相关立法制度的健全。但其不足在于，成员权作为区分所有权的构成要素没有得到应有的认同。

（三）三元论说

三元论说观点的主要倡导者是德国美因兹大学教授贝尔曼，又被称为最广义区分所有权说，现行《德国住宅所有权法》即采取这一学说。该学说认为，建筑物区分所有权包括区分所有建筑物共有权、专有权与成员权三要素。即区分所有权人受让区分所有权时，必然同时取得专有部分所有权、共有部分持份权和成员权三种权利。

综合以上学说，可以看出建筑物区分所有权的发展变化始终围绕着如何有效调节区分所有者个人和团体之间的利益矛盾而展开。从一元论至二元论再到三元论，其演变过程清楚地表明了法学家视角变化给法学学说带来的深刻影响。以上学说中，三元论说在本质上揭示了建筑物区分所有权所固有的本质性，有助于调整区分所有权者个人和团体之间的矛盾并协调其相互关系，故成为当今学界通说。

三、《民法典》关于建筑物区分所有权规定的含义及建筑物区分所有权的特征

从《民法典》本条规定内容看，业主的建筑物区分所有权主要包括其对建筑物专有部分的所有权、对建筑区划内的专有部分以外的共有部分享有的共有权和共同管理的权利，立法采纳了三元论观点。第一，业主对建筑物（包括住宅、经营性用房）专有部分有所有权，可以依法占有、使用、收益和处分，与传统民法中所有权的完整权能范围完全一致。第二，业主对建筑区划内的共有部分享有共有权。即业主对专有部分以外的共有部分如电梯、过道、楼梯、水箱、外墙面、水电气的主管线等享有共有的权利。此外，关于建筑区划内的道路（属于城镇公共道路的除外）、绿地（属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外）及其他公共场所、公用设施和物业服务用房等，都属于业主共有。第三，业主对建筑区划内的共有部分的共同管理权。即业主对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。业主可以设立业主大会，选举业主委员会，制定或者修改业主大会议事规则和建筑物及其附属设施的管理规约，选举业主委员会和更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建和重建建筑物及其附属设施，等等。《民法典》第277条、第278条等其他条文中就业主行使共同管理权问题，都有详细规定。

建筑物区分所有权与一般所有权虽然都被称为所有权，但是二者还是存在不同之处：第一，传统所有权观念中，“一物一权主义”为物权法的基本原则。即一个独立的特定物不能同时设定多个所有权，独立的特定物各个组成部分也不能成为单独所有权的客体。然而建筑物区分所有权的出现向传统所有权观念提出了挑战，同一栋楼房被人为地区分为各个独立的所有权客体，为不同的所有权人所有。第二，为了更好地实现区分所有权人的专有权和共有权，建筑物区分所有权除了对物的专有所有和共有所有外，还具有成员权属性。但成员权本身并不是所有权，它是一种管理权，包括对建筑物的管理和对建筑物区分所有权人的管理。这种管理权不仅仅是对建筑物的财产进行管理，更主要涉及建筑物区分所有权人的共同事务。成员权也不属于所有权占有、使用、收益、处分中的任何一种权能，不属于所有权的范畴，是与所有权不同的一项民事权利。因此，建筑物区分所有权不是一种单纯的一般意义的不动产所有权，它来源于传统所有权但权利范围又有所扩张，是一种在现代城市化进程中产生的新型的复合民事权利。

通过前述介绍，可以总结出建筑物区分所有权有如下特点：首先，具有复合性。建筑物区分所有权由专有权、共有权和共同管理权三种权利共同构成的复合性权利类型，非一般所有权那样系单一构成模式。而且，在该复合性权利中，既有财产权内容，也有人身权内容。其次，具有整体性。建筑物区分所有权的权利人，就其享有的专有权和共有权及其共同管理权，不能分割行使，建筑物区分所有权三要素必须一并转让、抵押或继承。最后，专有权具有主导性。尽管建筑物区分所有权系由专有权、共有权及共同管理权构成，但在各项权利中，专有权居于主导地位，是共有权和成员权的基础，即其他两项权利都由专有部分的所有权所决定。因为专有部分的所有权，才决定了共有部分的持有份比例，决定了在行使共同管理权时的成员权的大小，也决定共有权中的使用和收益范围，等等。所以，专有部分的所有权居于核心地位。专有部分的主导地位使这种权利出现了扩张现象，它不仅延伸到共有部分，而且还延伸到成员权，根据一般的所有权理论是很难对此进行解释的。

【审判实践中应注意的问题】

在审判实践中，应注意以下问题：

第一，建筑物区分所有权的专有部分除住宅和经营性用房之外，尚有其他内容本条列举未尽。在立法未予明确的情况下，对于“等”字具体所指内容，实践中应结合具体情况作出判断。例如，可以根据司法解释关于判定建筑物专有部分应当具备的要件入手，从是否有构造上的独立性、使用上的独立性以及法律上的独立性进行对照，进而作出认定。

第二，要正确理解司法解释就业主范围问题所作的特别规定。前述司法解释是一种特别处理，其出发点是考虑到登记实践中客观存在的种种特殊情况，解释目的是为了更好地兼顾当事人的权利，以避免与社会公众的一般判断标准相悖，维护业主生活共同体的稳定。因此，建筑物专有部分所有权人一定是业主，但是不能反推，即不能得出业主当然地就是专有部分所有权人的结论。

第三，依法享有建筑物区分所有权的权利主体，并非仅限于自然人。《民法典》中的民事主体，能够享受民事权利、承担民事义务，可以有业主身份的，既可以是自然人，也可以是法人、非法人组织等。