第二百三十二条

第二百三十二条

处分依照本节规定享有的不动产物权，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

【条文主旨】

本条是关于对未经登记取得的不动产物权进行处分的限制性规定。

【条文理解】

依照本节第229条至第231条，是对无需登记或者交付即可发生物权变动的特殊规定，是物权变动模式体系的重要组成部分。非基于法律行为发生的物权变动，无须进行登记或者交付即可发生物权变动的效力。但该种情形是物权变动公示原则的例外，这种例外会导致实际权利状态与登记或占有所体现的权利状态不一致，造成所谓的事实上的物权与法律上的物权相分离。如果物权取得人从事物权交易，例如房子盖好后卖给他人，在这种情形下，因为物权变动没有可以从外部认识的表征，社会公众无从知晓权利人享有的物权，加之物权的实际状态与登记或占有所体现的权利状态不一致，物权取得人对取得的物权作进一步处分时，容易妨害交易第三人的利益，对交易秩序带来隐患，危及交易安全。例如，甲向法院起诉，请求支持其与乙离婚的诉请，法院判决原来属于乙的A房屋归甲所有，离婚判决生效时，甲即取得A房屋的所有权，甲一直未前往房产登记部门办理房屋变更登记，甲将A房屋转卖给丙，丙信赖甲出示的法院判决而与之交易。与此同时，乙将A房屋转卖给丁，丁基于登记簿上乙为所有权人而与乙交易。现丙和丁都主张对房屋享有所有权，应如何作出认定？为避免上述问题，法律就应该考虑采取适当的方法，促使物权公示原则在该种物权变动中及时回归，即要求不动产物权取得人在进一步处分物权前，要先进行登记，以充分贯彻不动产物权变动以登记为公示方法的原则，维护第三人的利益和交易安全。现代各国法律均建立了限制物权取得人的处分权的规则。在日本和法国，事实上的物权取得可以由权利人再次自由转让，并认可第三人从这种转让中取得物权。但是，因此取得的物权不得对抗第三人。德国和瑞士民法规定，取得人通过非法律行为取得物权的，非进行不动产登记，不得处分其物权。即非依法律行为的不动产物权变动，未为登记的，物权取得人不得处分其物。因此，本条规定：“处分依照本节规定享有的不动产物权，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”回到上述案例，尽管甲为真正的房屋所有权人，也有权对房屋进行处分，但未经登记，该处分行为不发生所有权转移的效力，丙只能要求甲返还价款及承担违约责任等，房屋的所有权由丁取得。

对本条含义的理解，要注意把握以下几点：

第一，依照《民法典》第229条至第231条发生的不动产物权变动，在登记前即发生效力，因此，本条中的登记没有创设物权的效力，而是将已经发生的不动产物权变动对外予以宣示，学理上将该种登记称为“宣示登记”。

第二，本条所要求的登记，是对物权取得人进一步处分不动产物权的要求，物权取得人未处分不动产物权时，法律并不强制要求其进行登记。如房子盖好后自己居住不再交易，是否登记并无必要。也就是说，对非基于法律行为取得的不动产物权，即使没有登记，物权取得人仍为真正的权利人，法律应认可该不动产物权并予以保护。而且，只要权利人对该不动产物权不作进一步处分，法律就应允许其处于事实状态，并予以充分保护，而不必强制要求权利人进行登记。

第三，权利人处分依法需要办理登记的不动产物权时，应当先办理登记手续，将取得的不动产物权纳入不动产登记，然后再进行处分，否则不发生物权效力。例如，A房屋登记在甲名下，乙依法院判决取得了A房屋的所有权，后乙欲将该房屋出售给丙。乙于出售前须先将该房屋登记在自己名下，否则该房屋的所有权不能转移给丙。应当注意的是，依照本条规定，处分不动产物权时未登记的，仅仅是不发生物权变动的效力，但这并不影响当事人就让与有关不动产所签订的合同本身的法律效力，以该不动产为给付内容的债权合同仍属有效。如在上例中，只要乙依判决取得A房屋的所有权，即可与丙订立出售该房屋的合同，该买卖合同只要符合法律规定，即应受到法律保护，双方之间的债权债务关系依法发生。但是，只有在乙将A房屋产权办理到自己名下，才可以办理房屋产权过户登记，从而使该房屋所有权转移给丙。

第四，未经登记不发生物权效力的处分仅适用于非基于法律行为发生的不动产物权变动，对于动产物权变动并不适用。处分人完全可依观念交付方式处分其物权。不能将本条后段规定精神任意扩展，得出“动产物权人未实际占有前不得处分物权”的错误结论。

第五，物权处分需办理宣示登记才发生物权效力的情形限于该不动产物权依照法律规定需要办理登记的场合。如果某类不动产物权依法本不必办理登记（土地承包经营权），则权利人进一步处分物权当然不受办理宣示登记的限制。此类不动产物权无需登记即可处分，只是不能对抗善意第三人。本条规定中的“处分”，指依法律行为而进行的物权变动，如不动产转让、赠与或在不动产上设定抵押权等，但不包括不引起物权变动的其他处分行为，如不动产的出租、出借，也不包括非处分行为的其他导致不动产物权变动的事件、事实行为等，如非经登记而取得的不动产物权的享有人在登记之前死亡，其继承人仍有权继承该项不动产。这是因为，对于非经登记取得的不动产物权之处分权的限制，目的仅在于对不动产物权变动秩序的维护，而不引起物权变动的处分行为，既不导致原物权关系的复杂化，也不涉及交易安全的保护，所以无须加以限制。至于非经登记而取得的不动产物权因法律行为之外的原因发生变动，是因为客观发生的情势，无法阻止也无必要阻止。

第六，非经登记而取得的不动产物权，在特定情况下，不得对抗善意第三人。如果非经登记而取得的不动产物权，其先前已为不动产登记，则在所取得的物权未予登记时，有可能出现权利外观与实际不相符合的情形。此时，善意第三人受不动产登记之公信力的保护，取得该不动产物权的当事人不得以其物权对抗善意第三人。例如，甲死亡后，甲之配偶隐瞒其死亡事实，仍以甲的名义将其遗产中的不动产出售他人并办理了产权过户手续。此例中，善意第三人信赖不动产登记而受让财产，其依法取得的该不动产所有权应受保护。

【审判实践中应注意的问题】

一、登记对抗

1.由于船舶、航空器和机动车等动产价值较高，学理和实践中将其视为准不动产。但基于其本身之动产属性，其所有权转移在交付时发生效力，其抵押权在抵押合同生效时设立。法律对船舶、航空器和汽车等动产物权规定有登记制度，其物权变动如果未在登记部门进行登记，就不能对抗善意第三人。故《民法典》第225条规定：船舶、航空器和机动车等的物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。

2.《民法典》第335条规定：土地承包经营权互换、转让的，当事人可以向登记机构申请登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

3.地役权合同自地役权人供役地权利人自愿达成协议即为生效，地役权合同一经生效，地役权即为设立，地役权设立以地役权合同生效为要件，如果地役权人或者供役地权利人要求登记的，可以向登记机构申请登记，办理地役权登记，未经登记，不得对抗善意第三人，即不登记不得对抗不知道也不应知道土地设有地役权而受让了该土地使用权的第三人。故《民法典》第374条规定：地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

4.浮动抵押不以登记为生效条件，而是自合同生效时设立，合同生效后，即使当事人没有办理登记，债务人不履行债务时，抵押权人仍然可以就实现抵押权的价款优先受偿，但是如果未办理抵押登记，浮动抵押的财产被再次设定抵押的，后位的已登记的抵押权人，只要不知道也不应当知道该财产已被抵押的事实，就可以就该抵押财产优先于前位抵押权人受偿。故《民法典》第396条、第403条规定，经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的抵押财产确定的情形，债权人有权就抵押财产确定时的动产优先受偿。以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。

二、登记并非必须

1.根据《民法典》第209条第2款所规定的依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。国家所有即全民所有，根据现行法律规定，矿藏、水流、海域属于国家所有；城市的土地，属于国家所有；法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有；森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外；野生动物资源属于国家所有。上述自然资源属于国家所有，不属于因法律行为而产生物权变动情况，甚至比权利记载于登记机构管理的不动产登记簿有更强公示力。

2.根据《农村土地承包法》第22条、《民法典》第333条的规定：土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。该物权设立模式系在农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式中。对不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，采取招标、拍卖、公开协商等方式承包的，应在登记后发生物权效力。

3.宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。《民法典》第365条规定：已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。但并未明确宅基地使用权采登记生效主义。

4.按照《民法典》婚姻家庭编的规定，婚姻关系存续期间以共同财产制为一般，即便共同财产登记在夫妻一方名下，但另一方仍为共同所有权人。对上述无需登记即发生完全物权效力之不动产物权，不能因没有办理登记而排除物权人保护其物权的权利。当然，在国家已经确定的农地产权改革试点地区，要注意按照政策要求妥善解决物权人权利行使过程中产生的相关争议。