第二百零八条

第二百零八条

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

【条文主旨】

本条是关于物权的设立和变动的公示方法的规定。

【条文理解】

物权公示原则一方面是取得物权和物权变动的方式方法，另一方面是物权公示的公信效力。法律规定了可支配资源的归属关系和归属程序，规定归属程序实际上就是间接规定归属关系。而公示原则就是物权法上的归属程序，《民法典》物权编通过规定公示原则来确定物的归属关系。物权变动包括物权的主体、客体、内容变更。物权主体的变更包括物权移转、所有变为共有、共有变为所有、设定他物权、他物权消灭等。物权客体变更主要是物权之标的物在量上有所增灭，如所有权之客体应附合增加，抵押权之标的因部分毁损而灭失或减少；物权内容的变更是物权之内容或作用有所变异，如抵押权次序之变更。司法实践中，因交易而导致物权主体争议最为常见，尤其是在大宗动产观念交付、预售商品房销售等领域矛盾多发。总的来说，确定物的归属，不动产看登记，动产看占有。除登记错误需要依法更正的外，不动产登记簿上记载的人就是该不动产的权利人。不动产登记簿是公开的，有关人员都能查阅、复制。因此，不动产登记簿的公示性是最强的，最能适应市场交易安全、便捷的需要，能最大限度地满足保护权利人的要求，同时也是利用他人之物的制度基础。一般来说，动产的占有人就是权利人。

一、公示原则

公示原则，是指物权内容的变动必须依据法定的公示方法进行方发生物权变动的法律效果，同时，公示方法应当足以使任何第三人能够了解物权变动的情况。与债权的义务人是特定人不同，物权的义务人是不特定人。绝对权为公示性权利，权利人行使权利，以义务人履行义务为前提，而义务人履行义务，以义务人知悉义务为前提，权利必须表现，无表现者非权利。物权的设立和变动之所以要公示，是由物权的性质本身所决定的。物权为具有绝对排他性效力的权利，如果某一物上已经成立物权，则不得再成立内容完全相同的物权。物权具有排他性，物权的变动也产生排他效果，如果没有让他人知悉变动的表现方式，则可能损害第三人的利益。同时，物权属于可流转权利，其义务人是不特定人，除非不为请求对抗第三人，物权变动就应当公示。当事人设立、移转物权时，均可能涉及第三人的利益，因而物权的设立、移转必须公开、透明，以利于保护第三人的利益，维护交易的安全和秩序，这就需要建立公示原则，将物权设立、移转的事实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况。在依法需要公示的情况下，物权的设立和变动与公示是不可分离的，公示是物权制度的基础。物权公示原则属于法律的强制性规则，当事人不得通过合同加以变更或者排除。即当事人不能通过约定改变法定的公示方法。例如，法律规定动产质权的设定须移转动产占有，当事人在合同中设定不移转占有的动产质权，自然不应发生物权的效力。

物权的公示方法必须要由法律明确规定，不能由当事人随意创设。关于公示方法原则上应当采用两种方式：一是不动产登记制度。不动产登记，是指登记申请人对不动产物权的设定、移转在法定的登记机构依据法定的程序进行登记。不动产登记的主要目的在于公示，也就是说，通过登记将不动产物权的设立、移转变更的情况向公众予以公开，使公众了解某项不动产上所形成的物权状态。登记的实质在于将有关不动产物权设立、移转、变更等情况登录记载于登记簿上，以备人们查阅。登记是不动产物权设立和变动的公示方法，除法律另有规定以外，未经登记，即使当事人就不动产的移转已经达成了合意，合同关系已经成立并生效，但并不能导致物权的设立和移转。所谓法律另有规定，是指法律根据某些物权种类和法律事实的特殊性而作出无需采用登记的方式予以公示的特殊规定，如根据《民法典》第333条和第335条，土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立，土地承包经营权互换、转让的，当事人可以向登记机构申请登记；未经登记，不得对抗善意第三人。土地承包经营权虽系不动产用益物权，但其设立不需要登记，权利变动未经登记只是不得对抗善意第三人，这是基于其物权类型的特殊性决定的，土地承包经营权的设立、流转范围限定在乡土熟人社会。根据《民法典》第261条，土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的组织或者个人承包；个别土地承包经营权人之间承包地的调整等重大事项，均应当依照法定程序经本集体成员决定，本集体成员之间利害相关，彼此关注，土地承包经营权只要合法设立、流转，实际上就已经有效公示。宅基地使用权、地役权情况类似。二是动产交付制度。动产交付，是指一方将动产的占有交付给另一方，通过交付而发生占有的移转。完成交付必须具备两个要件：一是将动产交付给另一方，从这个意义上理解的交付是一个动态的过程；二是受让人必须完成受领，实际管领控制该动产。动产物权自受领完成时发生转移，相应债权消灭，即由交付的一方移转给另一方交付的完成重在结果，而不在过程，即必须完成实际控制的移转。在物权的设定过程中，通过交付而移转占有是动产物权设定的一种公示方法。交付与登记不同，登记可以作为不动产物权的一切变动形式的公示方法，而交付一般作为基于合同等法律行为转让动产物权的公示方法，包括转让所有权与设定他物权。交付包括现实交付与观念交付。现实交付，是指动产物权的让与人，将其对于动产的现实的直接支配力，移转于受让人。观念交付包括简易交付、占有改定及指示交付。《民法典》对各种交付方式有明确规定。交付的效力，按照《民法典》的规定，为动产物权变动的生效要件。例如，质权的设定必须以移转占有即交付为要件，只要动产已实际交付便可设立质权。三是对动产、不动产之外的其他权利，《民法典》也规定了相应的公示方法。例如，《民法典》第445条规定，以应收账款出质的，质权自办理出质登记时设立。第443条规定，以基金份额、股权出质的，质权自办理出质登记时设立。随着社会经济生活的发展，公示的方式也会不断扩大。例如，互联网出现后，物权公示手段更为快捷、便利。美国、加拿大以及其他一些国家采用互联网的方式对担保进行登记和公示，这些经验也值得借鉴。

公示原则具有如下几个方面的功能：一是明确物权的归属。登记实际上是通过将物权设定和移转的事实对外公开，从而明确物权的归属，以定分止争。物权的设立和移转应当便于第三人了解，这也是物权本质属性的客观要求。在当事人之间如果发生了产权的争议，只要是以登记为物权变动条件的，人民法院原则上应当以登记作为确定物权归属的依据。如果当事人就物权的内容发生了争执，也要依据登记的内容来确定。二是维护交易安全，这是公示原则最重要的功能。物权不同于债权的特点就在于该权利具有排他性、优先性等效力，对第三人具有较大的影响，而正是因为物权是对世权，关系到第三人的利益，因此，必须符合法定的公示要件才能设立。任何当事人都不得仅仅通过不公开的协议创设某项物权，否则必然会损害第三人的利益，危害交易的安全。三是提高物的利用效率。在现代物权法中，公示制度不仅发挥了维护交易安全的功能，而且对发挥物的利用效率也具有重要作用。正因为公示原则的建立，不动产登记制度的完善是抵押权制度基础，使得不移交占用、不影响物之利用而对物之交换价值进行利用成为可能。

违反公示方法的后果：就不动产物权变动而言，违反法定公示方法的后果要区分登记要件主义和登记对抗主义而分别确定。根据登记要件主义，依法需要办理登记的，必须办理登记；如果未办理登记，不能发生物权设立和变动的效果。根据登记对抗主义，即使未办登记，也可以发生物权的变动。只不过，受让人取得的物权不能对抗第三人。因此，在未登记的情况下，只要转让人已经将财产交付给受让人，也可以发生物权的变动。就动产物权变动而言，如果依法必须要交付的，必须移转占有才能发生物权设立和变动的后果。但法律另有规定的除外。

二、公信原则

所谓公信原则，是指对于通过法定的公示方法所公示出来的权利状态，相对人有合理的理由相信其为真实的权利状态，并与登记权利人进行了交易，对这种信赖法律就应当予以保护。如果登记制度不能产生公信力，则不仅使登记制度形同虚设，也不利于交易安全的维护。公信原则实际上是赋予不动产登记或者动产占用所公示的内容具有公信力，公示与公信是密切联系在一起的。

物权法上所说的公信原则表现为两方面内容：一是登记记载的权利人在法律上推定其为真正的权利人。《民法典》第216条第1款规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”确立了登记的权利推定效力。在一般情况下，登记权利人与实际权利人都是一致的，但在某些情况下可能会发生登记簿记载内容与产权证书不一致或者发生登记记载的内容与真实的权利状况不一致的情形。在此情况下，当事人之间可能发生产权争议。此时，首先应当以登记簿作为产权确认的依据，而不能仅凭产权证书或者当事人的主张来确定产权。这就是说，如果有人主张登记簿记载错误，应当由其承担相应的举证责任。这就是所谓权利的正确性推定规则。也就是说，凡是记载于登记簿的权利人，就在法律上推定其为法律上的权利人。二是凡是信赖登记所记载的权利而与权利人进行的交易，在法律上应当受到保护。《民法典》第210条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”可见，不动产统一登记是一种以国家信用为基础的公示方式，它是由法律确定的行政机关依照法定的权限和程序从事的活动，具有高度的真实性和准确性，当事人对其产生了高度的信赖。因此，即便登记记载的权利和内容与真实的情形不符，第三人对此的信赖也会受到法律的保护，法律上对此种信赖的保护效力就是公信力。权利始于义务人应知，公信力侧重保护的是善意第三人的信赖利益，对于存在合理理由，协议借用他人名义按照公示原则取得物权的双方当事人之间，如借名协议不违反法律规定，登记的权利人不得以公示公信原则对抗借名人实现权利。当然，借名人的上述权利不得对抗与登记权利人就该特定物为标的进行交易或者享有抵押权的第三人。

【审判实践中应注意的问题】

本条仅为物权设立和变动的公示原则，对本条的理解和适用须结合《民法典》物权编的其他规定及其他法律的规定。

物权的设立，是指创设一个原来并不存在的物权。不动产物权的变更、转让和消灭是不动产变动的三种状态。其中，物权变更，是指物权主体不改变的情况下改变物权的内容，如改变用益物权的设定期限等；物权的转让，是指将已经存在的物权在民事主体之间转移，就房屋而言，物权转让可称为过户登记；物权的消灭是指物权的终止，如标的物灭失时，物权随之消灭。违反公示方法并不意味着不发生任何法律效力，如果满足合同成立和生效的要件，在当事人之间仍然会发生法律效力，一方当事人不履行合同，应当承担包括完善公示方法依约登记及相应的法律责任。如《民商审判会议纪要》第60条规定：“不动产抵押合同依法成立，但未办理抵押登记手续，债权人请求抵押人办理抵押登记手续的，人民法院依法予以支持。因抵押物灭失以及抵押物转让他人等原因不能办理抵押登记，债权人请求抵押人以抵押物的价值为限承担责任的，人民法院依法予以支持，但其范围不得超过抵押权有效设立时抵押人所应当承担的责任。”该纪要表明，抵押合同依法成立但抵押权因未办理抵押登记手续而未设立，抵押人仍应办理抵押登记手续或承担相应的给付责任。

在期房买卖交易中，经常出现“一房二卖”的情形，开发商将期房卖给消费者后，因其他原因又将同一套房转卖出去。为了保护消费者的合法权益，实践中存在三种方式阻却第三人善意取得。一是预告登记，《不动产登记暂行条例实施细则》第85条第1款规定：“有下列情形之一的，当事人可以按照约定申请不动产预告登记：（一）商品房等不动产预售的；（二）不动产买卖、抵押的；（三）以预购商品房设定抵押权的；（四）法律、行政法规规定的其他情形。”预购商品房可以申请预告登记，预告登记有很强的公示效力。《物权法司法解释（一）》中第16条关于不动产善意取得中受让人非善意的认定第2项明确表示，若不动产登记簿上存在有效的预告登记，未经预告登记的权利人同意受让该不动产的不能认定为善意受让人。因此，预告登记可以阻却第三人善意取得。二是房地产交易领域中的网签制度，指的是房地产交易双方签订合同之后，到相关部门进行备案，形成网签号在网上公布并供相关当事人查询。网签制度是一个网络管理系统，目的也是为了防止“一房二卖”甚至“一房多卖”。与预告登记主要记载的是与物权变动有关信息不同，网签信息更详细更具体，包括房地产开发企业信息，如企业资质及证书号、银行信用等级等，楼盘信息，如绿化率、容积率、间距、总建筑面积等，以及商品房预售许可证号或者房地产权证号等情况。三是购房合同备案制度。依据《城市商品房预售管理办法》第10条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”预售商品房必须办理商品房预售合同登记备案手续，这也是防止“一房二卖”的有效途径之一。三种方式相比，法律效力最强的是预告登记，未经预告登记权利人同意，不能处分该不动产；其次是购房合同备案制度；最后才是网签制度。因网签制度只是作为一个行政管理手段，是房地产管理部门为规范房地产企业依法销售房屋，防止“一房多卖”而建立的一个网络化管理系统。